“40亿6000万，成交！”随着槌声响起，广渠路15号地的成交价格最终定格在40.6亿元，中化方兴公司缔造了今年全国的新“地王”，同时也刷新了北京公开出让土地的最高总价纪录。

　　疯狂竞价、“地王”接连刷新……这一切不禁让人们忆起了两年前那疯狂而又苦涩的“地王”年代。2007年诞生的“地王”们因2008年楼市低迷陷于“赔本赚吆喝”的境地。今年频出的“地王”会不会重蹈覆辙？土地市场又是如何从不温不火骤然达到沸点的？

　　■拍卖现场：一度失控

　　该地块引来了万科、远洋、保利、华远、华润、中信、金融街等11家房地产企业现场竞价。公开资料显示，最低竞价阶梯为600万元，不过竞拍开始后，主持人即将其提高至2000万，这引来一片唏嘘声，“这几乎是前所未有的超高竞价额度”，有人评议道。

　　不过，竞拍席上的众多房地产企业仍争相举牌。当价格升至36.8亿时，只剩下10号SOHO中国、18号保利地产和3号中化方兴的三方竞价，至39.5亿时，SOHO中国已退出竞逐，剩下保利地产和中化方兴的对决，最终，中化方兴以40.6亿的价格力压保利，成功拍得地王。

　　在竞拍锤落下后，现场几乎失控，众多媒体蜂拥追逐中化方兴的竞拍代表。中化方兴副总经理盖剑高表示，这个价格不应该从短期看，而要从长远来看。他表示，这块地将会做成精品，但他拒绝透露售价。对于今后是否还会继续拿地，盖剑高斩钉截铁地表示，“中化方兴还会继续拿地，区域也不仅限于北京，在全国各地都有可能。”

　　6月24日以来，北京市集中推出11块土地。24日共成交7块，其中通州区九棵树大街地块被北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿竞得，超出底价近10亿；25日再成交3宗地，其中朝阳区奥运村乡以19.6亿被成都中泽置业有限公司竞得，折合楼面地价15217元/平方米，超出广渠路10号地。

　　■地产大鳄觊觎广渠路板块

　　2002年以前的广渠门外广渠路一带是机械和化工企业扎堆儿的地方。2002年2月，总规划建筑面积超过100万平方米的东五厂地块以招标方式出让，商地置业、华润置地、SOHO中国、富力地产4家企业参加投标，最终该地块被富力以31.5889亿元的价格夺得，折合楼面地价2747元/平方米，成为当时北京成交总价最高的“地王”。|

　　2006年11月，首城国际中心前身，广渠路36号地推出。此次招标只出让整个地块的北半部分，体量从90万平方米骤降至45万平方米。尽管如此，该地块最终还是引来了13家大鳄的争夺。由于适逢宏观调控最严厉之时，最终城开城建联合体得以26亿元低价夺地，折合楼面地价5648元/平方米。该地块的价格虽然受到控制，但论体量仍可算同期的“地王”。

　　对于广渠路板块土地的争夺，在今年达到了高潮。今年5月，位于三环内的广渠门外10号地挂牌出让，最终被富力地产以10.22亿元的高价收入囊中，折合楼面地价约15141元/平方米，成为北京土地市场实施招拍挂以来成交单价最贵的“地王”。两天前，原北京化工厂用地、位于四环内的广渠路15号地被中化方兴以40.6亿元天价夺得，折合楼面地价14500元/平方米，创下北京近年来成交地块总价之最，成为名副其实的广渠路“地王”。

　　7年之中培育出4个地王，广渠路板块的热度与日俱增。几年来包括合生、富力、首创、城开、城建、万科在内的十余家房地产巨头悉数进驻，板块内已建成富力城、首城国际、乐成国际、珠江帝景等几十个高端住宅项目。这些楼盘的价格也不断快速上涨。业内人士分析，按照两天前拍出的15号地的楼面地价，开发成本就超过了2万元/平方米，照此计算，未来该地段商品住宅均价有可能高达3万元左右。

　　■“面粉比面包还贵”

　　广渠路15号地“地王”的产生，对其周边乃至北京市的房价都有很强的向上带动作用。目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万到2万元之间。而这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元，已超出周边房子的平均价格。“面粉贵过面包”的现象重现，结果肯定是“面包”高涨。

　　“只要有钱，开发商永远有拿地的冲动。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋如是感慨。

　　2007年一年内，全国诞生了大大小小20余个知名“地王”。当时，国泰君安证券研究所发布的研究报告中称，地价指数在2007年三季度达到了最高点。

　　至2007年底，房地产已经脱离了市场规律，政府收紧口子，房地产骤然降温。曾经轰动一时的“地王”面对2008年持续低迷的市场逐渐沉寂。房价回落后，天价地已失去了滋养的土壤，多数“地王”经历了疯狂之后的无奈或等待：福州“地王”以开发商损失几千万元而退掉，上海“地王”以政府违约未能按时交地为由退掉，东莞“地王”被卖掉。|

　　开发商疯狂追求的“天使”变为“恶魔”，一些开发商为此交付了昂贵的学费。

　　两年后，房地产行业似乎开始一个新的轮回。今年5月，开发商对土地的热情开始升温，6月底骤然达到沸点，“地王”终于再度出现。

　　北京市土地储备中心的数据显示，5月份北京共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米，成交量超过了1至4月的总和。全国土地市场也在回暖。一组来自中原地产土地监测系统的数据显示，5月各地政府加推土地供应意愿十分明显，全国居住用地供应量较前12月均值增加43%，供应占全部用地比例接近50%，且今年首次超过前12月均值。

　　■潘石屹：咬破嘴唇仍未狠下心来

　　SOHO中国董长潘石屹在广渠路15号地的竞标中失利后，昨日在博客中透露了参与竞标的内幕，同时表示“北京土地市场的泡沫的确已经出现了”。

　　潘石屹在博客中透露，竞标前SOHO中国开会研究如何参加广渠路15号地的竞标。原来测算的极限接受单价是1.4万元/平方米，总价为35.4亿元左右。

　　最后，为了能拿下这块土地，决定把单价上调1000元/平方米，即1.5万元/平方米，总价大约为38亿元。“我们一边吃饭，一边开会，我很紧张，两次咬破了嘴唇。二十年经商经验告诉我，对一个房地产公司来说，常常是一块土地定生死。”他介绍，短短十年的中国房地产历史，多少公司因一块土地死掉了。

　　对于拍卖现场的感受，潘石屹表示，他上一次来到拍卖现场还是几年前，上次要检查身份，这次是检查体温，“一样的严格、一样的如临大敌”。

　　形容最后以40.6亿元竞得该地块的中化方兴，潘石屹描述说：“不管谁举牌，他们都毫不犹豫地跟上举牌”。折合地上建筑面积土地单价1.6万元/平方米，比潘石屹咬破嘴唇给出的单价还高出1000元。

　　潘石屹特别强调了这次的出让合同是一次性付款，而非一般出让合同的半年以上付款期。他感叹“一次性支付40多亿的确不是一个小数字”。|

　　■高成本压力下，开发商如何盈利？

　　“地王”到手固然欣喜，但是后续如何开发运作却是开发商面临的难题。

　　显然，“地王”的土地成本远远超过了一般水平，占房价的比重也超过了市场平均。因此究竟要在高价地上建造什么样的房屋才能卖出相应的高房价？开发商能否获得市场平均利润率？就成了萦绕在人们心中最大的疑问。昔日的地王在面对瞬息万变的市场时，不得不承受高地价所带来的开发压力。

　　早在2007年疯狂拿地时期，上海曾诞生过楼面价格接近6.7万元/平方米的地王。此前，普陀长风生态商务区4号东南地块曾以11.04亿元，溢价率250%，楼面均价约1.64万元/平方米的价格被上海志成企业发展有限公司收入囊中，一举成为当时的“普陀地王”。

　　这两家曾经的地王，最终都在2008年以“退地”宣告结束。业内人士指出，虽然诱发地王退地的直接因素各不相同，但根本原因都离不开楼市、股市的大幅变化使得开发商高价拿地的成本压力变大。

　　国土资源部副部长鹿心社日前在国新办举行的新闻发布会上公开表示：国土资源部的调查表明，目前中国地价占房价成本的平均比例只有23%，“地价推高房价”之说没有根据，也没有道理。他说，“地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定性因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。”

　　一个个鲜活的例子就在眼前。如果在北京新“地王”上建起的住宅价格超过3万元/平方米，那么，地价占房价的成本也就超过50%。

　　■专家指地王频出绝非中国经济福音

　　中国社科院政府政策系博士马光远撰文表示，此轮圈地，主要动力来自于三重推力：一是宽松货币政策导致的流动性过剩，宁波举行的北京国际金融论坛夏季年会，业内人士、高层都明确指出，信贷资金大量流入了楼市，助长了新的泡沫，推高了银行的风险；二是资本金调整政策，自2008年下半年开始的所有救市政策，都比不上大幅下调房地产投资资本金比例的影响，从35%大幅下调至20%，等于是拿银行的未来赌房地产的明天；三是人为制造的通胀预期，开发商都在鼓噪，恶性通胀将来，买房子保值。|

　　在这三重推力下，楼市重现疯狂，走出了一轮与居民收入和宏观经济完全背离的行情。房价重回巅峰，国家房地产调控政策陷入尴尬。

　　虽然不能将土地市场的回暖简单等同于房地产的回暖，但在地价的推动下，房价再一次短期上涨似乎不可避免。

　　地价一旦带动房价非理性上升，必然导致需求的再一次抑制和回落。而考虑到本轮上涨的因素主要是受下调资本金比例和银行信贷资金的推动，一旦银根收缩，流动性回收，房地产新一轮惨烈的调整将不可避免，银行将成为最大的买单者。当真如此，中国式债务危机也就并非遥不可及了。

　　楼市的疯狂，“地王”的崛起，绝非中国经济的福音，更不是经济复苏的象征。宏观经济基本面，居民的收入，房地产调整的周期，乃至各地大量保障性住房的涌入，都不支持这种非理性的上涨。我们应该对泡沫的破灭提高警惕，早做准备，以免殃及抗风险能力并不高的银行系统。一旦房地产的回调影响到了金融系统，对中国实体经济的打击将是沉重的。

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