据每日经济新闻报道已经两年没有在上海拿地的和黄,现有的土地储备却足够开发近19.5年。方方地产咨询机构昨日发布的《企业、城市和土地》报告透露,香港企业固有的大量囤地模式,使得和黄受益良多。

    报告同时指出,由于大部分房地产公司近两年的销售额远远高出土地购买金额,存在着大量投资买地的冲动,价格上涨将成为今年上海土地市场的整体趋势。

    万科成为上海最大“地主”

    方方地产咨询机构的报告选取了上海市场的15家房地产企业,从土地储备总量、土地结构、区域分布、地价水平等角度做了比较。

    报告称,和黄历年来在上海一共购置了124万平方米的土地储备,其中76%土地是位于中环以内的绝对优质地块,而土地成本却只有3471元/平方米。

    根据报告,万科历年来购置的土地储备达到299万平方米,已经成为上海房地产市场的最大“地主”。不过,万科每年的土地耗费颇为惊人。方方地产咨询机构的测算表明,按照万科近两年在上海市场的销售速度,目前的土地储备只够开发6.3年。

    万科的拿地成本高达4382元/平方米,高于上海市场4006元/平方米的土地楼板价平均水平。土地质量也要比和黄的逊色,地处中环内的土地只有28%,有将近40%的土地位于外环以外。

    土地储备位列第二的绿地,虽然土地储备也达到了277万平方米,但是按照目前的销售、开发进度,现有的土地储备只够使用5年时间。虽然每平方米的土地楼板价只有2132元/平方米,但是将近75%的土地位于外环以外。

    上海房企闹“地荒”

    方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘说,据他分析,今年上海房企将普遍存在“地荒”问题。一是因为上海新供地不足,今年以来仅推出十余幅住宅用地;另一方面,开发商每年的销售金额,远远超过了土地购买金额,因此存在着大量投资买地的冲动。

    以万科为例,2007年以来在上海市场的销售额达到了125亿元,但是花费在土地购买的金额却只有47亿元,手握大量现金的万科,绝对有实力在上海市场再增加一到两幅住宅用地。和万科的情况类似,复地、和黄、仁恒等品牌开发商近两年的销售额,也达到了两年中购买土地金额的两到三倍。

    “我们曾在今年4月底做过一个调查,发现大部分品牌房地产企业都选择在上海、北京等一线城市拿地”,胡宗亘认为,中国城市化的特点是超大城市的人口将越来越集中,房价将在中长期持续上涨,这给品牌房企带来了非常稳定的投资保障,使它们更愿意在上海这样的一线大城市拿地。

    不过,这些品牌开发商并不会在公开市场上拿地。根据报告,大多数公司都是通过在二级市场收购其他房地产公司的方式,来扩大自己的土地储备。以万科为例,土地储备绝大部分出自非公开市场,非公开市场的拿地幅数和公开市场的拿地幅数之比达到了21比1。类似的还有合生创展,将近60%的土地来自于非公开市场。包括万科、绿地、合生创展在内,品牌房企的土地储备有六成是来自于非公开市场。这也意味着今年上海房企的土地“火拼”很有可能发生在土地二级市场上。

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