【上海】品牌楼盘扎堆外环外新房拉低楼市均价

合肥家园网 www.hfhome.cn 2009-05-08 00:00:00 来源：东方网点击量： 290

根据昨天发布的“品牌企业上海土地储备观察”报告，2006年-2008年，上海开发商拥有的可开发土地73%的面积都在外环以外。业内人士解读认为，一般从拿地到建楼卖房周期在两年，也就是说，经过两到三年开发后的新房，超过七成是在外环外的。

品牌楼盘扎堆外环外

■万科有将近40%的土地位于外环以外。

近年来，外环以外的新盘越来越多，可以肯定的是，今后两年外环外的新盘数量不会减少，只会更多。

“品牌企业上海土地储备观察”报告选取了上海市场的15家房地产企业，从土地储备总量、土地结构、区域分布、地价水平等角度作了比较。根据报告，“前三甲”土地储备总和达到853万平方米，其中万科历年来购置的土地储备达到299万平方米，已经成为上海房地产市场的最大“地主”。

近两年，万科主打的楼盘多在中环附近，如万科新里程、万科金色雅筑等，但目前万科还没有开发的土地中，地处中环内的土地只有28%，有将近40%的土地位于外环以外。也就是说，未来买万科的房子，大多数还是在中外环间以及外环以外。

和万科不同，绿地集团将近75%的土地位于外环以外，主打郊区战略。

土地成本有所回落

■新江湾城楼板价曾达2万元/平方米。2008年1月，楼板价仅为7500元/平方米。

土地成本是房价的基础成本，它的价格变化影响着房价波动。一般来说，离中心城区越远地价越便宜，房价也相对越便宜。

据“品牌企业上海土地储备观察”报告统计，2007-2008年上海市场土地楼板价平均水平为4006元/平方米。土地储备位列第二的绿地集团，因为大部分土地在外环外，每平方米的土地楼板价只有2132元/平方米。而李嘉诚的和黄76%的土地是位于中环以内的优质地块，土地成本为3471元/平方米。

易居中国分析师薛建雄介绍，土地成本近几年来呈整体上升趋势，2007年下半年更是达到了最高峰。当时由于房价高企，开发商普遍对市场乐观，竞相出手拿地，“地王频出”。如新江湾城D1地块、D3地块，成交楼板价分别达到惊人的1.25万元和2万元/平方米。不过，2008年以来土地成本已有所回落。例如，2008年1月成交的新江湾城F地块，楼板价仅为7500元/平方米。|

而上海房价正是在2007年冲高后，2008年年中开始回落的。

外环外新房拉低全市均价

■目前上海外环以外新房的成交均价在6000-1万元/平方米。

未来新增的土地供应，以及开发商现有的土地储备，大部分集中在外环以外，未来的新盘也是以外环以外为主，但是因为外环外新盘售价相对较低，大量推出后反而会拉低上海楼市的成交均价。

根据易居中国的统计，目前上海外环以外新房的成交均价在6000-1万元/平方米之间，中内环约为1.8万元/平方米，中外环约1.2万元/平方米，内环内均价则高达2.8万-3万元/平方米。大量外环外房源的集中成交，势必会降低全市的成交均价。

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