相比于3月，4月楼市成交量大幅下滑，关于“小阳春”的争论也由此再度掀起：在“小阳春”的明媚风光之下，一季度楼市成交量的放大是真是假？刚需释放是否已暂告段落？下阶段的楼市何去何从？

主持人：李萌

本期嘉宾：刘社（河南财经学院教授）

曾照伟 （郑州市永威置业有限公司总经理）

上官同君（房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长）

【疑问】“红五月”能否如期而至？

主持人：4月楼市成交量不如3月，各位如何看待这种现象？“红五月”还会不会如期而至？

刘社：我们最近组织学生对郑州市40家楼盘做了调查，发现4月的房价似乎比3月还略高一些。但4月开发商推出的优惠幅度没有3月大，因此成交量也就不如3月。估计开发商们看到了“小阳春”的好市场，故意把价格提高以挽回前期促销时的损失，没想到这样反而把消费者又给“吓”跑了。“小阳春”的到来，让市场陷入一个很微妙的时期。认为经济走势呈“V”形的说这是触底后的反弹，认为经济走势呈“W”形的人判断这只是下一次触底前的暂时现象，还有人认为市场应该是呈“L”形，就此平稳下去。

我们不妨从分析形势入手来解决这个问题。国内第一季度的经济指标看起来是明显好转了，但这是在中央加大投资、增加贷款总额的推动下实现的。房地产行业内，新开工项目、新预售项目两项重要指标并没有走高的迹象，说明开发商的信心仍旧不足。而消费者的消费信心还取决于对整个经济形势是否乐观。综合这三方面可以判断房价根本不存在上涨的空间。因此刚需能否持续释放，期待中的“红五月”会不会来，不能依赖政府，还得取决于开发商。开发商如果持续降价，或是推出性价比高的房源，那么5月还有可能持需“小阳春”的态势。

上官同君：2009年第一季度的销售井喷将会暂时终结。个别地产商雇人排队，假涨价……这些为老百姓所不齿的雕虫小技，将会让老百姓慢慢松开的钱袋重新捂上，供销双方将出现新的拉锯。4月已经表现出下滑趋势，即将到来的6月、7月、8月是传统销售淡季。此时地产商想赢得市场，应该“眼中有人”，千万不要随意游戏“老百姓渐渐热乎起来的购房热情”，地产商对买方市场的群体公关仍应坚持不懈。

曾照伟：虽然整个郑州市4月的销售量不如3月，但是郑东新区4月的销售状况比3月要好。春节过后需求量集中释放，那些户型小、价位低的房源销售很快，目前剩下的都是些面积偏大、价格偏高的。

郑州市3月平均每天卖出去约400套房子，4月每天约销售350套，但仍旧在增长的区间内。五一小长假的销售态势就说明了这一点。我认为旺销的态势将保持到5月底，因为下半年结婚的人将会集中在5月买现房，6月市场开始进入淡季。|

【解读】“回暖”是否师出有名？

主持人：那么楼市真正回暖的前提是什么？

刘社：楼市何时回暖？开发商和政府都不用愁，只要房价到一个理性的区间，大家自然就会去买了。

全国的房价至今没有经过一次像样的调整期。郑州的房价连涨三年，现在只是略微下调，与涨幅相比下调的幅度远远不够，因此调整仍得继续。政府的救市政策只会延长调整期，不会阻止调整期。

上官同君：判断楼市回暖的前提，应该是连续观测几个月的交易量。可以预判的是5月份会进入传统淡季。

曾照伟：不能说现在已经回暖了。虽然房价没有回调，但目前属于正常、健康的发展阶段。真正回暖的标志是量价齐升。

主持人：是谁促成了这波“小阳春”？

刘社：是刚性需求，不过刚性需求指的是没有房子结不成婚、生不成孩的那类人，改善型需求不属于此范畴。刚性需求不会消失，如何把刚性需求变成现实消费仍旧取决于开发商的策略。如果房价低，刚需就会进场；房价再降，支付能力更低的消费者也会变成刚性需求者。反之，如果开发商提了价，刚需肯定会离开市场。

目前市场的热点集中在婚房，婚房的特点是户型小但功能齐全。但买婚房的并不都是急着结婚的年轻人，也有一部分是已经结过婚却还租房子住的无房户，还有一些外来务工人员中的缺房户，这三类人构成了刚需主流。我们这种住房条件不够好但还有房子住的人，肯定不会在这个时候买房子。郑州目前的房价与三年前相比翻了一番，但是降幅只有1%~2%，调整仍在继续，房价还会继续振荡下跌。

在房价趋势不够明朗的情况下，投资型需求仍旧不会大量入市。投资是要回报的，只有认准了一两年后房价还会上涨，投资客才会大量入市，但是目前谁也无法做出这种预测。

上官同君：目前的“小阳春”主要是刚性需求的集中释放。其中，80后婚龄青年购房需求占到相当多。上世纪80年代生育高峰时期出生的人口，也即80后逐渐步入结婚年龄，又恰逢2008年的“无春”和2009年的“双春”相连，结婚计划会顺延至2009和2010年，购房计划也就自然集中安排到2009年，由此将大批80后推向婚房市场形成了“小阳春”现象。

据调查，在住宅市场中，年龄在20岁到30岁的年轻客户群体所占比例已经超过半数，在他们中有大部分是首次置业。

另外，由于利率和首付门槛的降低，也诱发了相当多数的冲动性购买行为。特别是80后开始成为首次购房的主力军，结婚、自由空间、享受人生等都成为他们购房的理由，并不惜重金，甚至押上未来的预期，表现出果断和激进。然而，大部分80后的整体经济实力不强，能独立支付购房费用的也不多，大多靠父母支援，日后担负的赡养负担也重，一旦职业发展出现问题，就会带来很大的麻烦。“小阳春”背后有很多收入不高群体加入购房行列，很可能埋下像美国次贷危机那样的隐患。|

曾照伟：就我们观察的结果来说，三类人是现在的主流购房者。

第一类就是房改房住户。经过十几年的储蓄，这类人现在已经具备了购买商品房的经济能力。据我们了解，45岁以上的人群中，60%都有换房的需求。尤其是西郊居民密集的区域，有大量此类需求者。

第二类就是80后。现在的80后正逢生育高峰时期出生，所以当他们进入需要独立、需要房子的年龄之后，就为市场提供了大量的刚性需求。婚房的需求十年之内都不会降低。婚房现在在市场上所占的比例达到25％左右。

第三类就是外来人员。进入郑州上大学的农村人口、在农村实现致富的人、到郑州来做生意的人，都有在进城后享受城市生活的需求。这种观念在十年之内还消除不了。

郑州市场潜在的刚性需求有700多万，其中外地的购买力占55％左右。这些足以证明现在楼市的疲软不是没有市场，而是房价依旧偏高让老百姓买不起。

【讨论】“小阳春”泡沫几何？

主持人：个别城市发生了“退房热潮”，有人借此判断“小阳春”虚假成分颇多。您怎么看“真假小阳春”的争论？

刘社：“小阳春”里不排除虚假的可能。内部认购等情况都算到成交量里面，让市场看起来一片大好。过一段时间之后，假按揭注销备案必定形成退房热潮。

退房者多、新开工量不高、新拍土地量不大，说明各方积极性都不高，所以现在房地产市场的繁华是表面的，真正的繁华为时尚早。想持续这种繁华，开发商就得继续降价促销、阳光裸售；如果开始提价、捂盘，“小阳春”很快就会过去。

上官同君：虚假成分肯定有，至于有多少，必须对大量数据分析之后才能做出客观判断。其实如果没有对“真假小阳春”的争论，“小阳春”还能持续得久一些。站在市场角度讲，“小阳春”是刚性需求压抑一段时间后的集中释放，我曾用“开闸放水现洪峰”形容这个现象。“小阳春”主要源于过往积蓄了几乎大半年时间的首次置业、换房置业等刚性需求的集中释放，也是近期利好政策产生的市场效应，而投资型需求入市依然谨慎，高端保值型需求也处于观望状态。它不能代表楼市的全面回暖。

曾照伟：退房的真正原因是某些楼盘开始把房价炒得太高，后来不得不降价，这让高位买入者实现不了对房子保值、升值功能的希望，他们不满意所以要求退房。郑州目前不会出现这种情况，因为郑州目前还处于让利促销阶段，即使降价也是通过让利、让点等隐蔽性很强的手段完成，不会引起不满。

不得不承认的是“小阳春”的确与炒作有关，但主要还是市场在起作用。因为郑州的房价不算高，降价的空间不大，涨价的趋势又不太明朗，该买房的人再等反而是浪费了自己的置业机会，这才有刚需的集中爆发。

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