不久前，住房和城乡建设部(下称住房部)在一次关于保障性住房的内部会议上，对保障房进行了结构性调整：今后限价房将不会在全国范围内继续大量建设，仅限于房价较高的城市；对经济适用房的建设规模也不会做强制要求，各地可根据实际情况确定。

    “由于房价处于下行通道，住宅市场的形势已发生变化。从价格而言，局部地区的限价房、经济适用房已与商品房出现重合，调整保障房结构已势在必行。”一位住房部内部人士说。

    此前，限价房、经济适用房与商品房之间的界定不清，一直是困扰保障房体系的重要问题。但此次调整后，政府部门的思路已逐渐明晰。

    “今后，保障房将主要以租赁形式出现，对象也重点锁定低收入人群。”一位与会的地方官员透露。

    限价房退隐

    作为高房价时代的特殊产物，限价房自诞生伊始便饱受争议。业内人士认为，限价房既不能真正归类为保障房，又不属于严格意义上的商品房，并且对购房者的身份界定不清，从而带来了诸多矛盾。

    随着去年房地产市场陷入低迷，业内关于取消限价房的呼声也越来越高，限价房自身也遭遇了滞销、弃购等诸多问题。

    此前的4月8日，全国首个限价房——广州保利西子湾也被多名业主起诉，并拒绝收楼。虽然导火索为“部分质量问题”，但更深层次的原因在于限价房已失去了价格优势。

    就在不久前，北京市政协的一份报告也建议，妥善处理限价房与商品房的数量比例关系。在房价高涨的时候可以增加限价房的供应比例，以分流需求，平抑房价；在房价下行的时候，可以适当减少限价房的供应，以稳定市场。

    面对新的市场变化，在此次内部会议上，住房部明确了限价房的退出趋势。一位住房部高级官员在会上表示，限价房仅在房价较高的城市，可以结合实际情况，适度组织建设一批。

    “限价房本身就是基于当年商品房价格过高、购房者与开发商矛盾激化时的一种权宜之计。”北京万年基业投资公司总经理黄玺庆说，随着商品房价逐渐地走低，限价房已完成了它的使命，应该逐渐退出历史舞台。

    此外，在经济适用房的建设上，地方政府也被赋予了更多的自主权。一位住房部高级官员在会上表示，经济适用房由地方政府根据当地情况确定建设规模。|

    这一调整已然在地方政府产生了连锁反应。云南省建设厅住房保障处官员表示，云南省计划3年内新增31.5万套廉租住房，其中2009年11万套。但今年经济适用房的建设计划只有2.5万套。

    一位住房部内部人士透露，部委层面首度发出这样具有指向性的表述，主要原因是考虑到住房市场形势发生了较大变化。房价目前处于下行周期，以中低收入人群为主要对象的限价房和以低收入人群为对象的经济适用房，并没有迫切扩大规模的需要。

    保障房体系再设计

    在限价房逐步淡出的同时，住房部对保障房体系进行了重新设计。“未来，保障房将主要采取租赁住房，尤其是公共租赁住房形式。”上述住房部高级官员在会上说。

    而这一思路可能来自于去年住房部组织的赴德考察结果。

    2000年，住房部曾去德国考察住房保障制度，随后出台了经济适用房和廉租房保障政策。时隔8年后，住房部再次探访德国，发现国内现行的保障房体系已与其大相径庭。

    据悉，目前我国住房保障体制和德国相比有两个明显差异：一是德国住房储蓄体制比中国的住房公积金体制更具有保障性，其对住房保障的金融支持力度更大；二是德国只有福利房等类似中国廉租房的产品，根本没有经济适用房、限价房这些既有产权、又属于住房福利的产品。

    “此次保障房体系重新调整后，我国的住房体系已然变得更加明晰。一部分是政府为主导的、以租为主的保障房；一部分是开发商为主导的、以售为主的商品房。”黄玺庆说。

    而这一信息无疑将为低迷的楼市注入一剂强心针。记者采访多位开发商均一致认为，政府部门允许地方根据实际情况建设限价房和经济适用房，并将今后的保障房重点确定为租赁形式，对于当前低迷的房地产市场会有积极影响。

    “地方政府可以更好地从当地楼市价格及购买力情况，去划分保障房与商品房的界线，既可以避免保障房的空置浪费，也可以让商品房更清晰地独立发展。”黄玺庆说。

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