春节后,经历了持续寒冬的中国房地产市场出现了成交大幅反弹的“小阳春”行情，与此同时，地产类股票反弹幅度最高超过40%，远跑赢同期大盘。究竟楼市成交量的放大是刚性需求的短暂释放还是真正的触底回暖？地产股的反弹会不会只是昙花一现？日前，中原地产代理(深圳)有限公司董事总经理李耀智先生和国信证券房地产行业首席分析师方焱先生做客本报《财经对话》节目，李耀智认为，目前成交量的放大主要是刚性需求的释放，但要警惕量增价涨造成的泡沫。同时，方焱提出，二季度地产股的配置应由“超配”调为“标配”，区域龙头公司的机会更大。

楼市活跃成交有所下降

主持人：从全国各大城市2、3月份的一手和二手房的交易数据来看，年初以来的楼市无疑正在经历一个“小阳春”，有分析认为，“小阳春”是08年被压抑的刚性需求的释放，但刚性需求来得快、去得也快。那么两位的看法是怎样的？这种活跃的成交量会持续到什么时候？

李耀智：这个问题最主要看两方面，首先是中国经济发展怎么样，房地产的发展离不开经济的发展。最近公布的一季度GDP是6.1%，政府还会有后续的政策支持经济发展，如果经济向好，对房地产肯定是有利的；其次是要考虑成交价格，一季度整个中国(包括华南片区)房价都有10%-20%的升幅，假如房价持续上涨那么肯定会影响房屋成交量，如果房价没有很大变化，那么肯定会吸引很多刚性需求来买房。目前买房的人主要是两部分客户群，一是买来自用的刚性需求，另外还有小部分买来做长线投资的，炒房客户还没有出来，如果出来的话成交量肯定会有所放大，但这就会引起泡沫，所以对这一块我们要持续关注。

方焱：我认为前几个月交易量的大幅回升与刚性需求压抑一年多急需释放有很大关系。刚性需求经过一年多的积累，释放到目前这个程度，从4月份前两周的交易情况来看，主要城市房地产交易增速在下降，如杭州4月份第二周交易量就是下降的，所以我们判断4月份全国交易量还能维持，但同比增速会下降，5月份很多城市的增速会趋于负增长。

我们对三季度房地产交易量持非常谨慎的态度，判断三季度可能房地产交易量会有所波动，如果再把时间拉长一点来看，我们认为目前全国政府都有反周期的做法，大规模向市场投放流动性、减息以及积极的财政政策，所以我们对偏长期一点的房地产交易情况还是持非常乐观的态度，判断年底房地产从量上会见顶，但价格会稍微滞后一段时间。

主持人：李耀智先生在09年年初曾预计深圳房价今年会上涨5%-10%，从目前的流动性以及成交量的情况看，你的观点有变化吗？

李耀智：我们年初预计深圳房价会有升温是因为，从08年第四季度来看，深圳成交量有所回升，带动房价有约5%的升幅。自07年高峰跌到08年，其实深圳房价有点跌过头了，现在是回到比较合理的水平，所以我们当时预计深圳会走出一个比较理性的消费状况。当然，09年第一季度成交量、房价已经有所升温，但4月份刚刚开始的两、三周，无论一手或二手的成交都有所减慢，最主要原因是客户不愿意用比较高的价格买房，而一手房业主、发展商还是希望用比较理想的价格卖房，买卖两方的犹豫令成交减少。不过，我们预计09年深圳房价年底会比年初有5%的增幅，这一预期并未改变。

股市调低地产股配置

主持人：部分券商的地产二季度报告，将原本在一季度进行“超配”的地产股改成了“标配”，国信证券在地产业09年策略当中认为地产股会有整体性机会，建议超配地产股，在春季报告中虽然认为二季度地产股仍有整体机会，但却把“超配”改成了“标配”，为什么？

方焱：我们认为一季度地产股整体反弹较大，而且二季度不大可能维持一季度的增速，我们当时初步测算，深圳、北京、上海这样的城市如果维持一季度的成交量，那么今年全年交易量会比08年上涨至少50%以上，而这种可能性是比较小的。我们判断成交量在二、三季度会有所波动，基于这两个判断，建议还是应该关注房地产机会，但整体配置降低了。我认为主要机会还是在区域品种上，比如云南城投、中天城投、滨江集团、福星股份等。目前全球经济都衰退，地方经济也受到很大影响，贸易保护主义抬头，有些城市的保护主义也在抬头，在这个背景之下，区域性龙头更容易获得地方政府的扶持，很容易获得地方政府的廉价资源。目前很多信息也证明了我们的看法，中央提出4万亿投资，但真正拿出来的钱只有很少一部分，近3万亿都是地方政府要配套的，地方政府的财税来源主要是跟房地产相关的地价和税收，而07年四季度以来这一块受到很大影响，所以对于地方政府来说，还得呵护房地产市场，扶持当地房地产企业，杭州在这方面就比较明显。杭州的房地产价格降得很少，万科带头进行了降价，但绿辰和滨江集团没降，当地政府会将资源倾向于这样一些区域龙头。区域龙头的地产公司相比全国性的地产公司来说规模比较小，增长起来容易，如果当地政府再给比较好的资源，那么它的增长肯定会超过行业的平均增长。|

楼市股市互动投资因人而异

主持人：单从投资需求的角度来讲，投资房地产和投资地产股哪个更划算？

李耀智：投资房地产主要看一个数据：租金与供楼款比例。目前深圳租金与供楼款的比例已经达到0.9，08年年初租金供楼比是0.7多一点儿，相当于是租金抵不了供楼款，但08年四季度二者呈现1：1的比例，也就是买房出租的租金能够抵上供楼款。从投资角度看，如果租金能抵供楼款的话，是可以考虑的。我认为投资房产的回报比较直接，除了房产增值之外，每年还有租金收回来，而股票投资则需要考虑地产公司每一年的业绩回报等综合因素。结合深圳的情况来看，现在在深圳是可以考虑买房用来收租的。

方焱：这是一个比较有趣的问题，不同的人判断会不一样。如果买房屋进行投资或以收租为目的，看起来简单，实际并不那么容易，如果一定要买房投资，那就要想好是买商铺、写字楼还是一般住宅。我感觉对于一般住宅投资意义不是太大，要买住宅进行投资肯定要买地段比较好的，类似于公寓这样的房产可能会更好，如果是普通郊区楼盘买来投资没有太大意义，因为郊区楼盘未来供给很大，长期来看供给是无限的。

至于该投资房地产还是投资地产股，我认为投资地产股更好。因为股票投资变现比较容易，房屋投资变现较麻烦，地产股虽然经过了几个月的涨幅，但还是能找到一些低估值的品种，如果觉得A股的估值高了，可以到港股去找。但无论做什么投资，都要保持好的心态，好心态比什么都重要。

主持人：从两位刚刚的表述我们发现，一位更看好楼市，另一位更看好地产股的表现，资金在楼市和股市之间怎么样进行流动？二者之间的关系是不是简单的此消彼长？

李耀智：从08年四季度到09年一季度，房地产、股票都在增长，从以前的数据来看，不同时间有不同的流动，主要还是看产品特性，房地产流通相比股票慢一些，因为还有买卖手续，股票的变现能力很大，07年股票也升得很厉害，但当时已有一部分投资者从股票中转入其他投资渠道，包括转入房地产，我觉得这跟中国的投资渠道有关，毕竟中国的投资渠道较少，我们谈来谈去好像只有股票和房地产。如果从09年第一季度来看，二者互相帮助，有一定关联。

方焱：股市如果活跃了，赚钱效应出来，肯定有部分人会获利了结去买房，特别是从05年开始，房地产市场和股市表现得淋漓尽致，05年股市慢慢有起色，06年主要城市的房地产暴涨，很多人赚钱了，赚钱就考虑置业或投资，今年房地产的销售到目前为止好转，我们周边很多人因为股市反弹不少，至少亏钱少了，干脆出来买房，这种情况比较普遍，所以两个市场应该有比较大的关联。

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