“3月份上海二手住宅成交25068套，比2月份的成交量增长了74%。这创下了4年以来单月成交量的新高。”上海台庆房产副总经理陈史翎说，在成交量攀升的时候，价格却相对平衡。

“短期内成交量下行的压力不大了，但具体走势如何还要看接下来的4、5月份。如果能继续保持这样的态势，普通住宅成交价格也许会有一个反弹。”高力国际董事李庆贤指出，经济趋于稳定，使长期累积的刚性需求在2、3月份释放。市中心区域本来已经没有新楼盘供应，开发商又抓住小阳春行情提价，一些购房者放弃选择新楼盘，单价更低的二手房成交量因此创出新高。

值得注意的是，在中小户型住宅保持平衡的同时，高档公寓和别墅的成交量和价格却出现了小幅度的攀升，部分投资性需求在回暖行情的带动下开始入市。

多为满足自住需求

手里有30多万存款的王安妮（化名）目前正为是否再买一套房子而犹豫不决。她在2007年从银行贷款购买了一套近100平方米的房子，每月的还款压力并不大。目前的想法是，用手中的30万存款作为首付，再投资购买一套房子。

王安妮告诉记者，她现在居住的小区周边有一些老式公房在出售，市价为1.3万元/平方米左右。虽然房子比较旧，但出租率比较高。

让王安妮担心的是，购买了一套40平方米左右的小户型，单纯靠出租能否获利，如果未来两年投资的第二套房价格没有大规模上涨，自己实际上就是投资亏损了。

记者在采访中了解到，类似于王安妮这样犹豫是否购买第二套房的投资者不在少数，但成交并不多。美联物业虹口区域经理高一定告诉记者，虽然有投资者前来询问价格，但多数成交的住房主要是用来满足自住需求。“总价低、户型小、小区周边配套完善的房子尤其受欢迎。”

上海中原物业的数据显示，3月份80万以下、80万-120万、120万-200万、200万以上的二手住宅成交分别占比30.5%、25.5%、27.5%、16.5%。“据我们了解，自住需求占了多数。这从成交结构上就能直接看出来。”中原地产咨询研究部经理马冀表示，120万以内房产占总成交量的55%，买这个价位房子的客户基本认为房价还有继续下跌的空间。

“投资是需要一点疯狂的，二手房价格的相对平衡说明买卖双方都相对理性。”陈史翎认为，价格的相对平衡也印证了现在购买二手房的客户多数是为了满足自住需求。

二手房价格相对平稳

“二手房的成交量虽然放大，但价格却保持了平衡的态势，并没有出现大幅上涨。”李庆贤认为，二手房成交量创出的新高反映了上海住房的刚性需求，但在总体上价格仍有一定的下行空间。

数据显示，3月份上海二手房成交套数环比上涨了84.2%，成交价格为12557元/平方米，环比下跌了8.5%左右。

“从销售情况来看，现在开始购房的人绝大部分是为了满足自住需求，如果价格高出预期，这部分购房者通常会放弃购买，转而选择价格更实惠的房子。”高一定指出。

以总价80万元左右的老式公房是上海中低档二手房为例，3月价格也基本保持稳定，没有出现调价的情况。

在中低档楼盘价格保持稳定的同时，中高档二手房的价格却有所上升。陈史翎告诉记者，少量的投资者已经抄底中高档楼盘。浦东新区三林板块、北蔡板块、静安区北部、长宁区古北板块楼盘的涨幅在10%左右。中高档二手房成交较为集中的浦东、徐汇、静安、长宁四区，3月成交量环比2月增长幅度依次为161.4%、152.2%、125.0%、90.7%。

李庆贤分析，在房产价格相对平衡的情况下，投资者没有太多的机会。但一些新楼盘涨价后，其周边的二手房价显得更低，也有小部分的客户看中了这个机会进行二手房投资。

政府积极的经济刺激方案、股市的回暖都使购房者的信心有所恢复。一些投资者判断未来楼市将逐渐反转，因此选择投资性价比不错的高档二手房。“这种状态能持续多久？在局势还不明朗之前，投资者还需谨慎对待。”陈史翎指出。

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