今年3月，上海楼市走出了一波强劲的“小阳春”行情：新房、二手房成交量双双放量，分别反映新建住宅、二手房价格走势的3月份中房上海住宅指数、二手房指数，也同时终止了连续7个月的下跌之势，分别表现为持平和上涨1.12%。 

    延续3月份“上海之春”房展会的旺盛人气，昨天落幕的第十一届上海房地产一二手房交易展示会，同样是人头攒动。近来，沪上大型房展会场场爆满，从中反映出购买者关心市场是否回暖。那么，这波楼市“小阳春”行情是否能持续呢？

    成交旺季提前到来

    与往年相比，今年上海楼市的成交旺季来得更早。春节过后，新房与二手房成交同时明显上升。

    在此波楼市“小阳春”中，新房价格有涨有跌。据中房上海指数办公室的最新调查，今年3月，中房上海住宅指数为1856点，与上月持平。全市新建住房成交量为231.22万平方米，环比销售成交面积增加97.1%，增长了近一倍，即便与去年3月相比，也有28.2%的增长。价格方面涨跌互现，全市百余新建住宅样本楼盘中，19.8%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.72%。今年2月，样本楼盘中的最大降幅为19.1%，而3月份的最大降幅则为8.5%，是长宁北新泾板块中某楼盘，均价从22000元/平方米下降到20125元/平方米。与此同时，3月份有10.4%的公寓楼盘出现价格上涨，平均涨幅5.03%。

    二手房在成交增加的同时，成交价涨多于跌。

    据21世纪不动产上海区域市场中心统计，今年3月，上海全市二手房成交面积为205.31万平方米，环比增长74.2%、同比增长75.5%；成交套数达到2.57万套，为2006年至今的最高值。上海二手房指数办公室发布的3月份上海二手房价格指数为2318点，较2月份上升25点，是自去年8月以来的首次上涨。据对全市52个控制点板块的统计，其中有50个板块出现价格上涨，占到采样总量的96.2%，平均涨幅为1.72%；仅两个板块有所下跌，平均跌幅为0.84%。监测结果还显示，中心城区二手房价上升更为明显。卢湾、徐汇、长宁、黄浦和静安5个市中心区的平均涨幅为1.91%。

    楼市需求刚性为主

    3月以来楼市“小阳春”中需求的含金量如何？业内普遍认为，与以往楼市兴旺期中曾出现的投资客推高房价、自住需求追涨入市的情形不同，目前上海楼市的这波交易放量，主要以刚性需求为主，是改善型自住需求的正常释放。 |

    21世纪不动产的研究显示，在二手房成交物业类型上，3月份以自住需求为主的新工房、公寓成交套数环比增幅居前，分别为75.4%和71.7%；而别墅洋房的成交套数环比增幅为45.0%，远低于平均水平。上海中原地产的调查表明，由于2月份二手房刚性需求释放明显，3月份中低档二手房尤其是总价60万元至80万元的老工房，成交价格普遍提升5%—10%。

    上海二手房指数办公室分析认为，目前上海正在加快中心城区的旧区改造工程，由动迁户带来的买房刚性需求，也催热了多个成熟板块成交放量。比如，3月份黄浦区二手房价格整体上涨1.78%，正是因为区域内正在进行的改造工程带来大量动迁需求，不少居民青睐原居住地，一旦总价合适就出手，成交价格出现上升。

    判定全面回暖还为时过早

    3月份上海楼市交投活跃，但专家认为，由此判定申城楼市全面回暖，恐怕还为时过早。

    中房上海指数办公室认为，3月份住宅指数走平，一方面，部分楼盘降价以求成交量扩大所致，另一方面，已降价楼盘又试探恢复性上调。由于宏观经济走势未见明朗，而开发商仍面临资金及库存压力，未来上海楼市中的个案涨跌分化还将继续。

    21世纪中国不动产副总裁张卫平认为，春节过后，以刚性需求为主的购买力已得到集中释放，目前二手房市场上有效可售房源减少、议价空间变小，加上新房市场分流客户等因素，预计四五月份二手房市场的交易速率将放缓，但价格会保持平稳。易居中国则认为，由于购买力过快消化，如果宏观经济见底信号不明，两三个月后楼市可能重陷低迷。 

    3月份楼市“小阳春”中，有个现象值得关注，那就是中高档房销售的启动。据上海中原地产监测，3月份起，中高端投资、改善型需求也有释放迹象，3月底中高档二手房价格有所回升。易居中国统计也显示，3月份单价3万元以上的高档公寓成交套数，是2月份的5.3倍。业内认为，这是由于中高档公寓的购房者看待市场更为理性，相对中低档市场活跃周期有滞后性，但是否说明外资和投资者正在重返上海楼市，仍需一段时间观察。

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