4月10日，万科（000002）2008年度股东大会在深圳举行，万科董事局主席王石、总裁郁亮等多名高管出席，现场共有298名股东及代表股东参与投票。

    作为房地产行业的龙头老大，万科的一举一动都引起市场的关注，每次的股东大会都是人头攒动。记者在现场了解到，有不少中小股东是从外地专程赶过来参会的。由于人多场地窄，万科在股东大会会场外还设了分会场，并通过视频设备与现场进行连接。

    净利润首次下降

    2008年，万科营业收入接近410亿，同比增长了15.38%,实现净利润63.22亿，同比下降17.26%。这是万科上市以来第一次出现净利润下滑。

    对此，郁亮代表管理层进行了反思。万科从100亿规模做到400亿，只用了两年时间，市场发展太快，公司也不可避免地有“牛市思维”，所以导致精耕不够，造成净利润下滑的主要原因是成本管理放松、费用控制不严以及集团合力不够。

    郁亮表示，2009年，公司将调整策略，从追求“规模速度型”增长转向追求“质量效益型”增长。经营方面，将主要确保资金安全，控制经营风险，力求业绩增长。业务方面，以提高项目的市场竞争力为核心，确立各项主要业务能力的市场领先地位。

    王石坦言，任何一个人都会经历过青春期，万科也一样。公司现在已经进入了成年期，将会变得更加成熟，不会再一味追求发展速度和规模，而是转向提高质量效益，增强核心竞争力。

    市场调整尚未结束

    谈到对当前房地产市场的看法，郁亮表示：对房地产行业依然看好，对未来有信心；目前商品住宅有回暖迹象，后市走势有待观察；经济环境持续变化，地产行业调整尚未结束。

    郁亮称，销售仍是第一位的，“活跃市场，促进成交”的策略将贯穿09年始终；万科将继续秉持“现金为王”，在存货上量出为入。“万科真正的存货只有一个多月的销量。”郁亮说。

    有股东问，目前房地产市场的集中度很低，万科如何实现更多的市场占有率？

    王石表示，2008年，万科的市场占有率提高到了2.34%。他说，根据美国和日本的经验，排名前五的地产公司市占率分别为18%和20%，如果取平均数，一家企业的市场占有率也就是4%。万科计划到2014年，市场占有率能达到4%，再努力最多也就达到6%—8%，但不可能再多了。这是房地产行业的特征，不可能像家电等行业集中度那么高。|

    目前没有融资计划

    有股东问到万科的融资计划，公司董事、执行副总裁肖莉表示，万科目前没有融资计划。未来即使有，也会征求股东的意见并视市场情况才推出。肖莉表示，公司暂时没有海外上市计划。

    有股东希望万科能够提高分红比例。肖莉表示，公司一直以来都十分重视股东的利益，上市以来一直坚持现金分红。鉴于目前没有推出再融资计划，公司认为现在手中握有现金，可能会拿到更有价值的土地。不过公司将会尊重股东的意见，平衡好分红与再融资的问题。

    不评介楼市“五一黄金周”

    有股东在会上反映万科部分楼盘存在一些瑕疵。郁亮承认，万科同时有180个项目在建，存在一些问题是难免的，万科将以积极的态度去面对。万科执行副总裁徐洪舸表示，万科在质量管理上实行“拉闸”制，只要在集团巡视时发现问题，一律要求停止施工，进行整改。

    谈到小户型的销售，郁亮表示，万科是行业内第一个响应“90/70”政策的。“目前市场上的成交以满足刚性需求的小户型为主，低总价、低单价的房子热销，”郁亮表示，万科3月份销售的房子中58%是90平米以下户型。自2007年10月以来，万科就一直在调整产品结构，提供“适销对路”的产品，主要就是把户型“从大调到小”。

    问到万科是否看好楼市的“五一黄金周”，郁亮表示，对万科来说，天天都是卖房的好日子。万科刚刚公布的销售数据显示，公司一季度实现签约金额122亿元。

    “买万科的房子和股票是一种生活方式，也是一种生活态度，这就是时尚、绿色、环保。就象我喜欢登山一样，万科崇尚的是积极向上、面对未来，对社会负责，对人尊重。”王石在会上说的一段话赢得了股东们的一片掌声。

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