业界:灵活促销是明智之举

    一个普遍的共识仍是开发商应采取尽量保守、稳妥的策略,以合理的价格促进销售。目前国家对楼市的调控政策已经有所放松,并以鼓励刚性需求为主,而随着钢材等资源价格的下降,开发商有了更多的降价空间。合富辉煌市场研究部认为,从现在起到“五一”节将是发展商出货回笼资金的适宜时机,各大发展商要抓住机会灵活促销、积极出货来提振消费信心,活跃市场交易。

    今年一季度,全国各地房地产市场都出现了不同程度的回暖,业内称之为“小阳春”。然而,在很多人对楼市的继续回暖充满信心的同时,一些人开始看空后市发展。有人认为,一季度交易量大幅上涨主要是由于房价处于相对低位,部分首置需求和改善型需求释放所致。但对很多首置需求来说,当前房价仍未达到他们的心理价位,而由于交易量上升,一些开发商已减少优惠幅度或直接提价；而此前已部分释放的改善型需求还能持续多久,尚不得而知。此外,4月是传统意义上的淡季,因此有专家提出,多种不利因素叠加,交易量可能下跌,楼市可能出现“倒春寒”。

    改善型需求是“小阳春”绝对主力

    从全国来看,一季度广州、深圳两地回暖尤为明显。专家指出,这主要是由于广深两地此前的调整较为彻底,跌价比较明显。而以广州为例,中心城区刚性需求的回暖明显,但外围的变化并不大。中原地产研究部副经理胡广东分析,这主要是由于市中心一些产品具有稀缺性的楼盘拉动的,“一些楼盘的位置、户型等此前在市场上一直有空缺,部分消费者期待了很久,因此一经推出立即热销。但类似产品若持续推出,热销很难持久”。

    合富辉煌首席市场分析师黎文江也指出,从合富在广州一季度销售结构来看,两房和三房的户型卖得非常好,两房大约占了26%,三房更是占到了43%。这其中有很大一部分是“以小换大”的改善型需求。此外,目前一年期的银行利率为2.25%,大大低于超过3.5%的租金回报率,市中心的租金回报率甚至达到4.5%,因此一些投资客也开始进入了楼市。

    胡广东指出,虽然不能否认首置需求对一季度交易量的拉动作用,但改善型需求是托起“小阳春”的绝对主力。“同改善型需求不同,首置需求对价格非常敏感,价格低就释放”。近期楼市成交量上升后,部分楼盘开始取消优惠甚至直接提价,导致一些正准备出手的首置需求又开始持币观望了。从中原地产近期的数据也可以看到,热销楼盘的首置比例非常低。他表示,一个以改善型买家为主的楼市是不正常和不健康的,这也不符合市场的客观情况。“更何况改善型需求已经消耗了一部分,后续能否跟上还是未知”,在这样的情况下,如果首置需求不能够及时释放出来,那交易量必然会下跌。|

    专家表示,目前消费者的信心仍较脆弱,一旦后续客户跟不上,成交量下跌甚至出现冷场,那对买家心理层面的影响会更大更恶劣。

    近半个月中介成交数据已现放缓

    中原地产研究部对广州近半个月的成交监测显示,相当部分楼盘鉴于前期成交回暖提价后,全市整体销售速度已有所回落。而业内人士的担忧,在刚刚过去的清明假期也出现了一些苗头。阳光家缘数据显示,清明小长假广州共签约一手住宅868套,与去年清明相比有略微增加,但签约量很明显不敌上月单个周末。

    尽管黎文江认为,“五一”前广州将有17个全新盘推出,新货达11000套。按照开发商通常的营销手法,每次推出新盘都会想办法引爆一些热点以推高成交量,因此17个全新盘的陆续推出应该可以使热销持续到“五一”以后。但由于4月是传统意义上的淡季,业界对本月的销售普遍都不敢过分乐观。

    胡广东在接受记者采访时表示,目前来看,4月上半月成交放缓基本已成事实,下半月由于临近“五一”,开发商应该会推出一些促销手段和优惠措施,再加上新盘的拉动作用,交易量应该不会太差。因此上半月和下半月相抵,4月的交易量也许不会明显下跌。但他指出,即便4月逃过了“倒春寒”,“五一”过后的楼市也不会太乐观。

    他表示,现在的楼市,往往成交上去了开发商就开始涨价或取消优惠,于是导致观望,交易量出现下跌；成交不理想了,开发商又开始降价或以其他各种方式促销,以期拉动消费,“如此波浪式的成交情况其实不利于楼市的长期健康发展”。

    巨量库存迫使开发商尽快回笼资金

    此外,当前房地产市场面临最大的问题之一———巨量库存导致供大于求仍未改变。华远地产董事长任志强指出,目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷,按照这几年的开发量,每年需要竣工8亿平方米左右,才能消化得完这些库存的土地。而目前全国房屋空置面积已经达到1.6亿平方米。因此,即使今年出现2007年那样的楼盘旺市,全年房屋库存也会有2.5亿平方米。“这意味着全国每年房屋销量的1/3处于库存状态,而这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上,对开发投资和再拿地的积极性都很低”。

    与北方一些大城市相比,广州的库存量相对较小,但有数据显示,截至2008年底广州也尚有400多万平方米的库存。按照今年1、2月每月50万平方米左右的销量来看,大约需要8个月才能消化完。此外,胡广东表示,旧货受价格影响较大,如果房价不合理就很难销售。根据中原地产的市场分析就可以看出,在成交旺盛的“小阳春”中,旧货的销售情况也并不理想。而光大地产营销中心副总经理张建强则指出,房地产开发一般要经过2年的周期,因此2年前拿地高峰期的那些土地,到今年下半年将陆续开始出货,新货量将会明显增加。有专家指出,如果旧货消化不及时,新货热销又不能持续,那库存量的增加又会使开发商套进更多的现金。|

    信贷放松暂难支持开发商资金链

    近期,有7家地产公司从银行获得了总额超过850亿元的授信。其中包括瑞安房地产的130亿元、绿城地产的200亿元、SOHO中国的100亿元、世茂集团的150亿元、绿地集团的174亿元、泛海建设的78.6亿元和广州城建的19亿元。再加上“粤15条”中允许缓交土地出让金和土地增值税的规定,以及国家层面对房企拓宽融资渠道的支持,一些开发商的日子似乎开始没那么难过了。

    因此有专家开始担心,开发商的资金压力解除,有可能不再急于卖房套现,房价可能因此紧紧咬住甚至上涨。还有观点称,相关地产企业获得银行如此强力的信贷支撑,有望走出困境。对此,胡广东表示,虽然近期有一些开发商获得了银行的信贷支持,但从整体看,数量不多,而且这些房地产企业多是上市公司或大型知名企业,大发展商摊子也大,因此这些信贷支持对整体资金链的影响不会太大,开发商还是需要通过销售来回笼资金。

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