4万亿投资计划给土地利用提出了“开源节流”的新课题。

近日有消息称，一季度国土资源部核减建设用地逾3000公顷，“紧缩地根”意图明显。与此同时，国土资源部土地利用司的十余位专家“南下北上”调研发现，目前在土地二级市场仍有大量闲置土地亟待盘活。

上述调研参与者、国土资源部法律中心专家

顾问杨重光教授在接受本报专访时表示，在广东东莞市考察期间发现，众多出口加工型企业受累于全球金融危机，或倒闭或迁出，致使大量厂房及办公用地闲置，这不但影响到“收租型”地方经济，更给产业和用地结构调整设置了现实壁垒。

“这种闲置肯定会推动下一步政策的制定。”杨重光透露，自3月中旬就开始的这次南北调研“主要目的在于摸底土地存量。”

规范二级市场

随着4万亿投资保增长计划的逐一落实，用地指标日渐趋紧已是不争的事实。但像东莞这样土地一经拍卖、即便闲置也没法再收回的局面，在全国各地则屡见不鲜。因而，在杨重光等专家看来，建立一个规范的“土地流转二级市场”，将成为破解4万亿投资用地矛盾的关键。

“这个市场不是完全由政府主导交易，而是在土地权利人之间相互转让。”杨重光表示，土地流转二级市场如果能够搞活，将直接关系到地方产业结构和用地结构的调整。因此他断言：“将来这块儿肯定要出政策”。

据了解，目前土地交易政策更多关注的是一级市场，土地二级流转还未被纳入统一的政策视野。这类交易大都是私下里进行。相比于工业用地，目前住宅、商业等经营性用地二级地块交易相对活跃，且以股权交易为主。

“从经济发展角度来讲，土地二级市场的流转将来一定要进行很好的研究，特别是在经济发达城市。”杨重光表示，就目前来看，要规范土地二级流转，需要考虑的问题有很多。比如首先要摸清情况，“到底有多少二手地闲置在政府或企业手里”；其次，对于二手地的使用年限和价格参照要有清晰界定，“比如工业用地是50年使用权，如果转让时剩余时间不到50年了，是延长时间再转让，还是按照剩余年限计算价格，这需要政策有明确规定。”此外，对工业用地的使用年限是该按照既往的“建筑使用寿命50年”计算，还是该按照“工业生命周期”计算，目前在专家组中也有争议。

“对土地二级流转的政策制定应该更加灵活，一切应本着提高土地利用率的原则。”据杨重光在调研中了解，目前地方政府对于加快土地二级流转的积极性很高，但这种意愿和时下的中央政策还不完全一致。

盘活闲置地

对于住宅用地的二级流转，杨重光认为更有必要建立统一的规范政策。“中央4万亿投资计划里面，有相当部分涉及棚户区改造，这实际上也是一种土地置换。”

杨重光在深圳调研时还发现，由于2007年众多房地产企业高价拿地，导致地价下降后无力入市，目前在深圳局部地区已经形成相对的土地闲置。而对于这部分市场压力的释放，地方政府目前除了允许企业缓缴土地出让金、延期开发外，似乎再想不到更好的办法。在杨重光看来，鼓励企业间“互通有无”的二级市场交易，或许不失为破解之法。

实际上，这一想法也曾被其他业内资深人士认同。本报记者此前在成都的一次房地产论坛上就曾听到首创集团董事长刘晓光发表过类似见解。刘晓光表示，希望看到由地方政府出面，协调企业之间“换地”的局面出现。

但杨重光认为，相比于目前工业用地在二级市场出现的闲置，住宅用地闲置对土地市场行情的影响还不是太严重。“这或许只是阶段性的问题”。据他了解，今年一季度全国范围用地指标总体下降。房地产用地在北京、广州、深圳等许多城市遭遇供大于求的尴尬。

“但供地减少不见得是坏事。”在杨重光看来，二级土地闲置虽然会影响到城市财政，但也有利于某种结构调整的出现，“使大家冷静下来认真考虑土地怎么管理、怎么利用”。

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