3月19日下午，在广州富力总部的宽敞会客室，富力地产董事长李思廉接受了部分财经媒体的专访。就在一天前，富力地产全国的销售数据统计显示，销售金额已经达到50亿元，比往年一季度业绩都要喜人。刚刚走过2008年的地产谜局，这个数字给李思廉带来的欣慰和提振，掩盖了他一周以来因年报发布在香港转战数场路演的辛苦。面对媒体接踵而来的各类问题，即便是之前公众关心的负债率、存量房等敏感问题，他也悉数分享了自己对市场和业绩的看法。

    关于年报

    如果结合去年的国际经济形势看，我们算是合格的。

    今年初良好的销售业绩，让我们把已经确定发给股东的信做了稍微的修改。

    今年我们将通过改善内部管理、调整装修标准、财务把控等控制手段，力争把净利润率控制在2007年水平。

    我们只要把手头370亿元市值的产品卖出60%，今年的销售额就能达到220亿元。

    ●这段时间大家将陆续看到一些大型房企的年报，包括香港本土房企的，美国的更不用说了，普遍都有一个盈利下降的现象。富力总利润是从2007年的50亿元下降到2008年的30亿元，下降了41%左右。如果把物业重组、酒店开支剥离出来的话， 2008年净利润应该是22.9亿元左右，比2007年的净利润下降了23.4%左右。

    ●第一，因为整个行业效率下降，让管理成本、预期开支等成本加大。其二，之前合约答应的精装修标准不能下调标准，而在房价下跌的情况下，无疑导致了企业利润的下降。今年我们有把握把净利润率提升到2007年的水平。

    ●至于今年把目标定在220个亿比2008年提高37%，我们对完成任务还是很有信心的，这是通过对目前富力在全国的38个项目相对准确估算而得来的。简单的两个数据告诉大家，第一个，截止到2008年12月31日，富力有预售证的产品，还没卖出去的就有200亿左右。第二个，我们今年预计要花70亿元的建筑费，在这个配套下，我们大概可以拿到170亿元市值的预售证产品，两个数据相加就是370亿元。而且我们公司的在建面积现在接近550万平方米，对这种量来说，其实卖200多亿元是一种正常的情况。 |

    关于市场

    从今年1、2月份的销售情况看，是我做了十几年地产企业全没有遇见过的，今年也许比之前的预测要好。

    去年年报路演时，香港和国际投行的分析师问的都是“你们有什么办法保证楼盘卖出去”？而我们今年年报路演，跟大家说今年到现在卖了50亿时，投行问的却是“你们会不会卖得太快了”？

    一线城市广州、北京、天津、上海的市区楼盘在今年初的购房爆发潮当中扮演了火车头的角色，至于这个火车够不够力量，先把当地郊区带起来，再带动二三线城市，我们还得等等看。

    刚刚过去的2008年让我们发现，当这个市场成交量和成交价一起跌的时候，原来企业能够抵抗的方法这么少。

    ●我对今年比较乐观。今年很有可能会出现一种情况，220亿元的目标上下半年各自做一半。去年富力全国上半年销售额只能够完成全年销售额的1/3，这是我们公司成立那么多年来最低的水平线。而从今年1月1日到3月18日，我们目前的销售已经过了50亿元，如果按照这个趋势，第一季度当然会完成目标，希望这个好现象能延续到二季度。但我们今年总体不会因为好卖就提价，就算提也只能是个别的楼盘，发现市场可以接受就会调整1%、2%左右。

    ●我们有理由相信今年可能比大家想象中好一点。一个原因是去年全国整体的销售金额少了1/3左右，这些是被压抑下来了，随着国家从去年年底到今年头两个月不停释放一些新的政策和新的资金后，购买力就一下子爆发了；第二个原因由于资讯发达了，大部分的人都知道原来在市区征地不是一般难，这个难度已经超出了他的想象，因此房子的稀缺性已经被大多数人意识到。

    关于拿地和存量房

    买地就好像逛街，资金充裕心情好自然多买点东西。

    富力今年买地的排序是：北京、广州、天津及上海。

    ●买地要根据我们腰包里的现金流。今年拿地的城市顺序是北京、广州、天津、上海，还是以一线城市为主。市场的变化比较难预测，整个2008年我的理解是房地产行业没有赢家。

    ●有人质疑，富力现在存量房有270万平方米，如果按2008年销售速度的话，消化这个指标可能要9年左右的时间。但不能简单这样计算，因为每个地区对房屋的消化能力不一样，如果在上海可能2年就消化了，而要是在重庆可能需要25年。|

    关于负债率和现金流

    今年负债率争取控制在80%。

    究竟一家国内房地产公司它的负债率多少是最好？我个人觉得可能80%-100%是比较好的。

    对比我们2008年跟2007年的总借贷，这个数字是增加的，这代表富力还是一家有强大开发和施工能力的公司。

    ●去年负债率这个财经专业词一下子变得让媒体和普通民众都很关注，去年说富力的负债率很高，到140%多，但到2009年底的时候，首先我们目标是总销售金额220亿元，其次希望公司总支出不超过160亿元。但因为每年11月份、 12月份卖楼的现金流会流入到次年，所以我们如果能够达到“220减160”，理论上有60亿元，实际可能只有50亿元。如果这样的话，我们的分子就会从2008年底的185亿元减50亿元，是135亿元。第二是我们的分母现在是152亿元，而我们今年会增加利润，2009年相对保守地估计，利润将达到30多亿元，这样分母就从现在150多亿元变成180多亿元，分子135除以分母180，会得出80%左右。

    ●积极的公司负债率肯定高，市场上一些负债率很低的公司不一定认可者就多，因为他没有东西做，手里全是钱。现在来问，究竟一家国内房地产公司它的负债率多少是最好的，我个人觉得可能80%-100%是好的。

    ●去年年底有新闻说富力裁员，企业要有生命力，随着生意量降低、产量减低，当然要适当调整一下你的整个配置，这些很自然。随着我们今年的目标220亿元，裁员这个事情暂时不会。

    ●我也不知道外面传说“富力有十几亿贷款逾期未还”怎么来的，不要随便谣传，这样对所有的人都公平一些。我们没有很大困难，事实上，所有大型房地产公司如果出现坏账的记录，人民银行必定公布在官方网站，大家去看这个网站就知道了。

    关于商用物业

    当我们宣布持有的大量物业在2008年落成时，却碰到了几乎没有一个好消息的年头。

    不管多少年以后，如果有一天我们真的变成一家净利润100亿元的公司，希望其中有20亿元来自商用物业的租金收入。 |

    ●有人认为富力现在商业项目大量落成会成为负担，其实负担是一个错觉，我们只是落成大量的物业时凑巧碰到2008年这种几乎没有一个好消息的年头，所有跟钱有关的都没有好消息，所以变成我们要沉淀很多钱在里面。2008年我们有将近60万平方米的商用物业建成，成本就达到了60多亿元。进入2009年后我们放慢了商业地产开发的速度，今年交付的投资物业只有重庆和成都的两个商场，加起来的面积只有27万平方米左右。但是不表明我们停止商业地产的开发，目前正在施工的天津的富力中心、重庆的酒店、汉阳的酒店等全将按计划完工。

    ●第一年商用物业的贡献很少，因为第一年对酒店、商场来说，都是试用期、免租期。但是从长远来看将为我们提供大量的租金回报。例如广州丽思卡尔顿等3家酒店在今年将提供1.5亿元的现金流；北京富力广场在少量没有出租的情况下，1月份就获得1000万元的租金，预计将来整体租赁出去后每年可以提供2亿多元的现金收入。此外，成都熊猫城20万平方米也将在今年10月底营业，我们也希望在短时间能够给集团提供2亿多的收入。

    关于地产股

    地产股是可以寻宝的。

    如果说你相信房价会涨，而你的钱不够买房，你能做的就是找一个好的房地产公司买它的股票。当然这个是有前提的。

    ●前段时间，内地房企在香港上市的股票，去年11月、12月份左右跌到了一个大家都认为难以相信的数值。一些专家说这个价值不能正确反映出房企本身具备的价值，已经背离了本身的曲线。那现在内地房地产股比之几月前最低点有翻了几倍的，那是不是意味有了上升的曲线呢？其实股票值多少钱是投资者给的。我个人意见是如果从一个行业去分析的话，地产股是循环的。在香港上市的地产股当中，的确有一些跌过了，但是我也顺便告诉大家一个事实，跌破了市值也不代表买它就很赚便宜，因为如果这个公司没有经营能力、没有赚钱能力，这个公司也是没有发展的。如果大家要投资还是要花一点工夫研究一下，一般来说在行业里面占龙头地位的大家可能会比较关注一些。 |

    花絮

    关于买房这件事

    房子是一个家庭的不动产，长远来看肯定是升值的，很少人买到的房子是整个生命过程中最高价的，这说明是金融风暴顶峰时买的，这种情况少的不得了。

    人一买了房子以后会改变很多生活习惯，无谓的应酬少了，无谓的钱花少了，是一种积极、健康的改变。

    当你发现供楼和租房花钱差不多时，就可以考虑出手买房了。

    到了大家都觉得楼价很便宜、随便想买就买的时候国家经济肯定不好，这是一定的。    

    ●现在的银行利率比起高峰的时候下降了1.35%，再加上现在的供楼贷款利率下降20%-30%，首付在个别地区也有下降，加起来等于比以前最高峰下降了很多，这就出现了一种情况，即供楼跟租房差不多。我是香港人，经历过的风浪多一些，一出现这种情况，我可以给大家一些个人意见，就是可以出手买房。

    ●楼不是每个人都能买得起的东西，就像大家一出来工作不可能就立即买得起汽车、钻石、劳力士，楼几乎是我们绝大部分人一生当中最贵的一样东西，他应该是大家经过一些时间、储蓄、家人帮助之后才买的，所以觉得贵了是正常的。房子不像衣服等其他消费品，对大部分人来说跟结婚一样，平均就一两次，经常去买房，那是很少数的人。

责编：合肥家园网