咋暖还寒，无论是开发商还是银行，在2009年的春季，都是同样的感觉。

在经历了去年的严冬之后，楼市开始迎来一波小阳春。与此同时，紧闭已久的房地产开发贷款闸口有了些许松动的迹象——大银行开始谨慎观望前行，而中小银行则开始向开发商“示好”。

然而尽管闸口已开，但经济形势的不明朗仍旧让银行谨慎前行，监管层也开始重提开发贷风险。

松动迹象

“今年开发贷的投放总量会比去年高。”某国有银行广东省分行人士对记者表示。记者从另外几家国有银行了解的信息也基本一致，“开发贷的增速也会较去年提高。”

从2007年底开始，商业银行开始缩紧开发贷款闸口，在2008年信贷额度控制最严重的时候，商业银行对开发贷几乎是“日查一数”，以此来控制发放风险。数据显示，2008年12月末，金融机构房地产开发贷款余额1.93万亿元，增速比2007年低15.5个百分点。

但进入2009年，商业银行对于开发贷的态度发生了微妙的变化。

“经历了过去一年的调整，市场渐趋理性，开发贷风险因此也开始释放，因此今年我们对一些项目重新考虑发放。”某国有银行房贷部人士表示。他所在的银行，去年底上收了分支行的开发贷审批权限，对深圳、东莞地区的开发贷严格控制，但今年以来，对这些区域的优质项目开始重新支持。

促使商业银行开闸的另外一个原因是，去年底出台了系列房产新政之后，部分地区房价开始回落，今年以来楼市掀起了一波销售小高潮。2月上海新建商品住宅成交量环比1月激增六成，广州也升了三成，深圳则上升两成多。

“开发贷的回款情况比去年好很多，有些拖欠的开发商也开始还贷，这样新增贷款空间就放大了。”深圳某国有银行人士对记者表示。去年房子卖不出去，很多开发商延迟还款，银行资金回收艰难，“当时的政策是收一笔才能放一笔。”

相比国有银行含蓄松动，中小银行的冲动更加明显。

“去年开发贷款几乎停滞，连带个贷增速也放慢。但今年预期比去年好，因此我们希望能占据市场先机。”某股份制银行深圳分行人士对记者表示。他表示，一些优质项目，因为去年调控而被银行切断资金链条停工，他们可以提供一些后续的资金跟上。

上述某国有银行广东省分行人士对记者表示，最近在基层行调研的时候，经常听到中小银行用优惠政策抢夺客户。“例如我们用的是上浮利率，他们就可以用基准利率。而且他们可以拼速度，几天就可以100%资金到账给开发商。有些中小银行甚至看到有些项目是大行审过的，就直接抢过去再说。”

加强审核

虽然交易量上升，回款情况变好，但银行仍旧受到压力。“虽然目前商业银行的贷款总量没有控制，但是总行对每个区域还是有一个开发贷总量控制。回款情况的好坏，决定我们今年新增开发贷的规模。我们还要看看这波销售量能持续多久。”上述国有银行广东省分行人士称。

与此同时，监管层也重提开发贷风险。北京银监局向各银行下发开发贷压力测试，要求银行注意开发贷风险。

信贷投放松动并不意味着风险管理和审核标准松动。“这一轮调整，让房地产市场变了个样。”上述国有银行广东省分行人士说，同时变化的还有审贷标准，“从粗放到细致”。

“以往我们对于开发商的选择是比较粗放的，只要够大就可以了。但去年调整后，发现大开发商也并非没有风险。”某国有银行广东省分行营业部人士认为。

近期广东银行考察房企“资信”门槛进一步提高，原来的标准是总资产15亿元、净资产9亿元就是高资信，但现在很多银行认为还要往上提。

另外一个重大的改变是对“土地储备指标”的审核。“以前认为开发商土地储备越多就越有实力，但现在并非如此。如果土地储备中的成本结构不合理，都是高价地，那风险更大。那些前两年大量‘圈地’、手里有很多‘地王’的企业，我们是避之则吉。”上述国有银行广东省分行营业部人士说。

在经历了去年的滞销后，审核开发贷的一个更重要指标是开发商的现金流和回款速度。与外界预期的不同，事实上大房地产企业的现金流并不如中小房企。“不少中小房企在2007年市场形势好的时候，积攒了大量的利润。他们没那么大资金去竞标地王，因此躲过了泡沫， 2008年虽然形势不好，但日子并不难过。”

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