央行降息、房贷在基准利率之上再下调30%，存量房贷政策近来不断传出利好消息。但是，由于深圳银行业对于新房贷细则“各行其事”，市民对此颇多疑问：老客户贷款购买的首套房如何认定？如果之前的购房贷款已经还清，再买的住房算不算是第一套，能否执行基准利率下调和享受房贷利率7折优惠政策？

昨日，记者带着这些问题，分头采访深圳住房贷款相对集中的7家银行，包括中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、招商银行、深圳发展银行，发现存量贷款优惠细则其实已经基本明确。业内人士表示，“央行宣布降息1.08个百分点”和“基准利率下调30%”是两码事，各银行针对两者出台的执行细则各有差异。

调查显示，自11月26日央行宣布降息1.08个百分点之后，各家银行都不需要客户申请，会自动调整房贷基准利率，只是在调息的时间点上有差异。如，工商银行、建设银行、交通银行、招商银行等，计划在明年的1月1日，按照央行公布的贷款基准利率，自动“降息”或“加息”，无须个人前来申请。中国银行原则上是按照“对年对月对日”的规定，如果客户是在今年5月12日办理个人住房按揭贷款，要等到明年5月12日才能自动享受到新利率。深圳发展银行则是按照合同约定时间来执行，有按月、按季、按年这3种调息方式。

而对于贷款基准利率下调30%，只有符合条件的客户，才能享受到这一优惠利率。上述7家银行均表示，客户可申请利率优惠，但前提条件是首次置业，而且此前没有发生过不良还款记录（客户还清了银行贷款再行购房的，多数银行仍视之为首套住房）。其中，农业银行更是干脆，只要符合条件的存量客户，无须申请，明年1月1日起自动调整利率。但招商银行红荔支行个贷部门表示，由于相关细则总行要到本月底才会出台，存量房贷基准利率是否下调30%、是自动调整还是由客户申请再作调整，要到明年1月1日之后才能明朗。

执行优惠利率后，市民能得到多少实惠？建设银行城建支行个贷部工作人员表示，每月贷款利息可少支付300元左右。不过建行要求，申请优惠利率，必须同时申请办理建行信用卡，但可以办理之后再申请消卡。

中国工商银行

12月9日前申请

中国工商银行喜年支行个人金融部客户经理李阳介绍，不管“加息”还是“降息”，中国工商银行会在央行调息次年的1月1日自动调息。对于存量客户，12月9日前，只要优质客户（每月按时还清固定房贷的客户）带齐相关证件，都可以来中国工商银行办理“贷款利率7折优惠”。本人申请后，工商银行立刻为其调整为7折房贷，第二天银行便开始执行新利率。而在12月9日之后，存量客户虽然还可以正常申请，可不一定立即打7折了。但是，如果是首次在工行贷款的，或者是第一套房子还清了贷款，再买第二套房子的，目前可以作为工行的新客户，立即享受贷款利率7折优惠。

中国银行

需贷款50万以上

中国银行龙华支行业务发展部客户经理龙深说，“贷款本身基准利率的下调”和“贷款利率打7折”，中国银行分两条线同步进行。现在已开始接受“贷款利率7折优惠”的申请。原则上凡在中国银行贷款50万元或以上的老客户，带着本人的身份证，可前往开户的中国银行申请。申请截止日期且目前没有规定。贷款本身基准利率的下调，该行原则上按照“对年对月对日”规定，即如果客户是在今年5月12日办理个人住房按揭贷款，明年5月12日自动调息，个人无须申请。该行力求2009年1月1日起，所有老客户都能享受到新的低利率，不过，成功率只有80%，如果届时不成功，则仍按“对月对日”的规定自动调息；申请了7折优惠的老客户，则仍在老利率的基础上打7折。同时，如果你已还清首套房贷款，再买的一套仍算“第一套”，在该行贷款也可以享受利率7折优惠。|

中国建设银行

需主动申请

昨日下午，建设银行城建支行个贷部工作人员姚海茹告诉记者，即日起，信用良好的客户，可以向建行申请个人贷款基准利率下调30%的优惠。从明年1月1日起，如果央行没有再次调整利率，那么通过审批的客户不仅可以享受到“降息”，还可以享受基准利率再下调30%的优惠。反之，如果客户不申请，建行则按照“对年对月对日”的利率调整方式，并且基准利率只能下调15%.也就是说，假如客户2006年3月30日贷款，如果其不申请，银行就等到明年3月30日，再按照当时的基准利率自动为其调整，而且基准利率只能自动下浮15%.两者比较，市民只有主动申请，才能享受到优惠。

深圳发展银行

设三大附加条件

深圳发展银行康乐支行客户部于经理介绍，对于“贷款利率打7折”的政策，需要客户向开户行申请，符合条件就可以，但有三个附加条件：一、得是该行的VIP客户（若现在不是，但在4个月内达到VIP客户也可以）；二、账面存款有20万以上；三、如果前面两项都没办法达到，还有一条就是如果办理提前还款，但在两年内提前还款不超过贷款本金50%.比如说你贷款50万，两年之内不能还本金超过25万。只要符合上述任何一个条件都可以。执行方式根据客户自己选择，分按年、按季、按月。对于老客户，基准利率根据客户自己选择，有按月、按季、按年调息，根据合同约定来的。只要符合相关政策规定，银行系统会直接操作，不需要客户申请。

中国农业银行

无须申请自动享受

中国农业银行深圳大新支行孙经理介绍，只要符合条件的存量客户，无须申请，明年1月1日起自动调整利率。对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无须借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。对不符合自动调整标准的，须先由借款人主动提出书面申请，经银行审批后，符合条件的明年1月1日（含）之后进行调整。对于房贷转按揭业务，该行暂时规定贷款额达50万元以上免平转费用，低于这个标准则由客户自付。|

交通银行

老客户需审核

交通银行深圳学府支行信贷潘经理说，对于贷款本身的基准利率的上浮和下调不需要客户申请，银行系统会自行操作，如合同中约定的按年执行，银行会在明年1月1日开始执行降息。交行现在执行的优惠政策只针对某些客户，而且只在某些地区。比如，现在深圳地区第一套购房客户，交行执行贷款利率7折政策。但对于已经买过房的老客户可以向开户行申请，看申请能否批下来。如客户不申请，银行则不会主动调整贷款利率。对于房贷转按揭业务，交行规定贷款金额50万元以上个贷平转费用全免，50万元以下则由客户自己支付。

招商银行

细则尚未出台

招商银行红荔支行个贷部门表示，由于相关细则总行要到本月底才会出台，存量房贷基准利率是否下调30%、是自动调整还是由客户申请再作调整，要到明年1月1日之后才能明朗。

银行观点

市民不吃亏

据记者了解，目前银行房贷合同中关于利率调整的时间有四种：一种是统一在次年1月1日执行新利率；第二种是“对年对月对日”原则调整，假如贷款发放日在9月15日，那么贷款利率调整需要到明年9月15日才执行，其间仍按原利率执行；第三种是利率调整日马上执行新利率；第四种是央行利率调整后第一个结息日开始调整房贷款利率，如每月20日还款，而央行于本月22日降息，那么从次月20日开始执行新利率。

“何时调整贷款利率根据房贷合同来执行，不同的调整时间主要是由银行系统是否支持来确定的”，某国有商业银行消费信贷部门负责人告诉记者，如果银行系统比较老可能就采取一刀切模式，即从次年1月1日起执行新贷款利率。目前，不少银行的系统都已经能支持“对年对月对日”原则的调整模式，随着系统进一步改善升级，将来也会有更多银行支持即时调整房贷利率。

对于市民反映的没有即时降息问题，银行理财人士认为不存在吃亏之说。兴业银行深圳分行CFP金融理财师王闻表示，市民买房贷款一般是中长期贷款，在一个相当长的期限内会经历加息周期也会经历降息周期。按照同一标准调整房贷利率是合理的，降息时看起来吃了亏，但加息时也会占便宜。

王闻说，假如某客户前年9月10日贷款买房，根据央行公布的数据，从去年3月18日开始至去年12月21日，五年期以上贷款基准利率上调了5次，从7.11%一直攀升至7.83%，如果该客户房贷合同规定“一刀切”，则该客户今年1月1日才执行5次加息后的新利率，假如按照“对年对月对日”原则，则该客户今年9月10日才执行新利率，由此可见节省了相当多的利息。同样此次央行降息后，该客户如果按照“对年对月对日”原则，那么要到明年9月10日才执行降息后的新利率，算下来又要多付不少利息。对于今年刚贷款不久的客户而言，没有经历前一个加息周期，所以觉得利率未即时调整“吃了亏”，但对于经历了加息周期或者从相当长的一个时期来看，是不存在“吃亏”问题的。

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