牛年春天，2006年在争议中全国强制推行的“新建住宅套型90平方米以下占开工总量70%”政策，在北京出现松动迹象。

    牛年春节前，房价调整最困难、最特殊的北京，出台了一系列政策。其中一条颇为引人注目：对商品住房项目，允许在全市总量平衡前提下，根据市场需求来确定套型面积和比例。这也就意味着，原本不容商量的70/90政策已经在北京出现了松动。

    尽管目前北京市建委并没有对这一政策作出解释，但一些业内人士认为，不到3年的时间，这项曾经要求严厉的政策就似乎走到了尽头。

    争议中强制推行

    2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门公布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，就争议不断。

    商品房究竟应该建多大的面积？究竟该由谁说了算？这两个问题成了争议的焦点。

    按照国务院的文件，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这样的政策被简称为70/90政策。

    根据这个思路，当时主管部门官员在不同场合表示，必须严格执行70/90政策，否则，将会有严厉惩罚措施，其中甚至包括“没收”。

    但在开发商眼中，这个政策却是个钉子——从住房建设上来看，大户型的房屋无论从设计还是成本上都要低于小户型的房屋；大户型的房屋出售总价也高。该政策出台，打乱了一些开发商的算盘。

    2006年的中国房地产市场，正处在房价飞涨的卖方市场阶段，大量热钱进入楼市，投资性购房占据比例不断上升。在一些城市，一度出现连夜排队抢购商品房的景象，社会对房价的高涨怨声载道。

    70/90政策的出台，正是房地产宏观调控的具体落实，意在遏制快速上涨的房价，降低购房门槛。

    来自官方部门的理由很充足，我国的基本国情是人多地少，从节约型社会的角度看需要在住房面积上有所控制，90平方米一样能设计出不错的户型。为了推动这个政策的落实，相关部门还组织了小户型设计竞赛，试图证明户型好坏不在于面积大小。

    而在开发商看来，政府限制面积是对市场的过度干预，而且90平方米以下的住房没有舒适度。甚至有业内人士公开表示，该政策不会活过2007年。|

    争议中，围绕这一政策解释，出现了几次反复——

    2006年，原建设部房地产司司长对商品房套型面积作出了“套型面积即套内面积”的解释。但很快，建设部又对此做出了否定，称套型面积等同于包含公摊面积在内的建筑面积；

    2007年1月9日，原建设部在其网站发布《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》，将70/90政策作出了调整，把90平方米放大到了107平方米。但在一天之内，该文件又被废除。

    在该政策推出之后半年多，其执行细则才姗姗来迟，一些业内人士甚至认为，这样的做法加重了市场的紧张，反倒刺激了房价的上涨。

    尽管该政策在开发商不情不愿中开始执行，但从2006年到2007年上半年，房价依然处在上升通道。

    松动后会否留下后遗症

    70/90政策并没有起到立竿见影的作用，但到了2007年下半年，随着央行、银监会二套房政策的出台，原本热闹的房地产市场突然陷入了冷清。

    观望、打折、赠送，在2007年下半年之后的楼市，这些词汇频繁出现在媒体报道中，主要大城市的房屋交易量开始出现大幅萎缩。这种情况一直延续到2008年末。

    这段时间，美国次贷引发的全球金融危机在世界各地蔓延，中国也不例外。于是乎，各地开始出台种种利好房地产市场的政策。

    “70/90政策到松动，是不是说将来要买小户型的房子就更困难了？”在北京一家大型国企工作的程先生这样问记者。这段时间，程先生到处看房，想买一套合适的七八十平方米的房子，但让他很困惑的是，这样的房子少之又少，根本不象70/90政策得到落实的情况，而且价格也没有明显下跌。

    “70/90政策的出现有特殊的背景。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者，这个政策出台前，开发商的房子太好卖了，很多开发商甚至采取捂盘的方式抬高房价，而这个政策的出台限制了开发商的行为，对稳定房价起到了一定作用。|

    但是，杨少锋觉得，这个政策同时也造成了房地产市场上产品的严重同质化。对于房地产行业而言，每一个地块都有它的特殊性，有些地块适合建高档公寓，有些地块适合建经济适用房，而有些地块就是应该建设别墅；不考虑这些特殊性，政府来一个行政命令，实际上变成那些本来应该修建大户型、高档项目的地块完全失去了自己的优势。

    “不但产品品质受到极大的限制，客户的需求也被严重压抑。其实，不同城市发展阶段不同，需求结构也大不一样，这样一刀切的政策，也没有考虑到城市之间的差异。”杨少锋说，市场需要什么样户型应该由市场决定，而不应该是政府一刀切。

    但是，在很多人看来，70/90政策的松动将会带来对房价的恐慌，如果中央政府调控房地产的政策就这样轻易被突破，房价会不会由此再次难以控制？而且，小户型同样有大量的需求，没有政策的限制，未来小户型是否更加稀有？

    杨少锋不认为会带来房价的上扬，他觉得，经历此次房地产市场的深度调整，开发商已经趋于理性，在未来相当长一段时间，房地产市场供求会相对平衡。

    但也有业内人士认为，70/90政策的松动会使市场的变数加大，既然这个政策可以突破，别的政策肯定也可能被突破。这种对高房价的恐慌依然来源于房地产行业的不规范。

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