自去年下半年以来在内外经济环境恶化的影响下武汉楼市量价成加速下跌之势。然而在新房降价打折幅度不断被刷新时,二手房却并没有体现出与新房在市场上升周期时同样的联动性。在价格上的抗跌性远优于新房。据亿房研究显示春节前新房价格环比下跌0。51%而二手房成交均价环比仅下跌0。21%.春节期间新房日销量约在160套左右,二手房则要低很多甚至成交为零。

之所以在市场下降调整通道中,二手房与新房联动出现背离,主要有以下几方面原因。

投资供应模式弥补二手房优势的丧失

相对于新房而言,二手房最大的优势在于低价和现房并且大多配套成熟。但随着新房价格的不断降低,二手房在价格上的优势不断减小。其市场空间不断被低价新房所压缩。而更加雪上加霜的是随着更加低廉的经济适用房的大量上市,其市场空间进一步受到压缩 。如南湖某楼盘一期二手次新房挂牌价格4800元/平方米.,而三期新房均价4600元/平方米反而出现的新房和二手房价格的倒挂。

据调查显示相对于开发商二手房业主的降价意愿要低的多。究竟是什么原因支撑着二手房业主对价格的坚挺呢?根本原因就在于新房和二手房市场不同的投资供应模式和结构。

新房由开发商开发,也就是说由开发商出于规模和效益的原因集中批量生产和集中批量供应销售。集中生产和供应体现了规模效益原则但同时也集中了风险。在外部经济环境恶化尤其是信贷紧缩资金链压力过大时集中的风险爆发迫使房价下跌以重新平衡供求。所以目前房价的下跌主要出于开发商财务压力。或者说开发商在定价上较二手房业主更容易受经济大小环境和市场变化的影响。

而二手房大多由业主个人持有,也就是说在投资和供应上与开发商相反更加的零星分散。分散的投资和供应虽然不能形成规模效益和价格合力但却分散了风险。而大多数业主在财务上并没有太大的压力。业主和开发商在财务压力承受力上的差别决定了其对降价的意愿上的差别。

也因此在市场上升通道二手房与新房的联动跟随性较强而下降通道时较差。

政策和市场对新房和二手房提供的支撑力不同

就政策而言,从降息,减税到购房补贴。中央和地方政府出台的政策不可谓不多。但在新房和二手房市场却体现出不同的效果。

对新房市场政策对购房者所体现的更多的是未来支出的降低。而不是现时支出的减少。因此对需求的刺激有限。

而对二手房市场政策对购房者体现的则是现时支出的减少。自去年11月武汉对契税和营业税的减免政策直接使得购房者成本的降低因为与新房市场不同。二手房交易税费大多由买方承担。

而就政策而言,新房只有一个市场出口那就是销售。除此之外别无他法。而二手房则有两个市场出口,分别是销售和租赁。因此在二手房租赁和销售两个市场可以相互转换的情况下,二手房业主具有更大的市场灵活性。在销售受阻而租金上涨的情况下可以由售转租,弥补在投资上的损失减少风险。

观望依旧浓厚市场何时打破低迷

由以上分析可知尽管市场低迷但二手房价格坚挺依旧。即使在成交艰难的情况下二手房业主也不会轻易降价。而在买涨不买跌心理的驱使下购房者也不会轻易出手。市场将在买卖双方的观望下持续僵持下去。

但二手房所固有的优势不会消失。在经济环境好转尤其是政策效果显现时较新房更加容易凸显出来,二手房市场也会率先回暖。走出观望和僵持。之所以会率先回暖则是因为二手房的现房优势会较新房更加快速的市场提供产品供应。

至于市场何时能回暖则取决与市场各方搏弈和经济政策的走势了。但目前还看不到这种趋势。

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