香港土地注册处在1月6日公布，2008年，香港楼宇买卖合约11.3万份，同比下跌22%，合约总值4100亿港币，同比下跌21%；而香港楼市具有“指标性”的十大屋苑的成交量，下跌幅度则达到34%。

然而，2008年跌势似乎还没有停止的迹象，据香港业内人士估计，2009年香港经济仍不容乐观，将打击市民置业信心，估计楼价将下跌20%。

08年楼市忧大于喜

上述机构公布的数据显示，香港楼市去年二手市场萎缩，楼价较高位大跌30%，曾经是不少港人梦魇的“负资产”，在第三季急增1.7倍至2568宗。

不过，回顾去年整个香港的楼市情况，出现了先热后冷，然后是速冻。上半年，受香港经济、楼市向好及负利率因素刺激，香港楼市尤其是高价豪宅物业买卖畅旺。

香港土地注册处资料显示，去年上半年楼市整体表现比起前年同期理想，截至5月22日为止，首5个月整体物业买卖注册登记个案录得60036宗，当中47179宗为二手住宅注册登记，涉及总金额为2187.5亿元，同比分别上升16.5%及增加25.5%。

然而踏入下半年，于10月期间，随着雷曼兄弟破产，金融海啸席卷全球，楼市交投急转直下，部分进入“冰河时期”，一手市场即时萎缩，二手市场更出现恐慌性抛售，出现低于非典时价的成交个案。反映金融海啸对楼市实际影响的11月份注册量，单月整体物业注册宗数3786宗，较10月份下跌37%，既跌破2003年5月非典时的5090宗，更创下自1989年7月后的单月新低。总成交金额106亿元，较10月份跌44%，较今年高位时的678亿元更跌84%，反映金融海啸后有大量资金流出楼市。

中原地产研究部最新的研究报告显示，香港楼市去年下半年出现了大幅度的下降，导致整个全年的销售业绩不理想。该机构联席董事黄良升指出，2008年下半年以确认人身份转让的二手私人住宅(包括二手楼花)买卖合约登记仅录446宗，总值17.25亿元，较上半年的1,978宗及74.02亿元，下跌77.5%及76.7%。

而去年下半年的销售宗数创自2003年下半年沙士后的五年新低，反映楼价持续调整下跌，打击市民的入市信心，令投资者无法出货，销售数字大减。另外，2008年下半年的楼盘登记比例录1.8%，较上半年的3.9%减少2.1个百分点，为2007年上半年后的一年半新低。

最坏时光仍未过去

而对于2009年的香港楼市，业界普遍认为，环球经济刚进入衰退，相信要经过一段时间才能恢复，故无论地产界或投资银行，几乎都一致看淡明年的楼市，估计楼价会在现水平再跌约15%至30%。

中银香港《财经述评》分析指出，今年香港楼价继续下调的主因是欧美已全面陷入经济衰退并向全球范围蔓延，香港经济形势不容乐观，这将打击市民的购楼信心，而且资金趋紧，按揭贷款大幅减少。但同时，香港住宅市场供求平衡关系至今未被打破，一方面实际需求很大，另一方面供应将进一步缩减，因此调整幅度不会过大。

美联集团执行董事陈坤兴以“急冻期”来形容2008年下半年楼市的走势，“8、9月开始，美国银行陆续出问题，到9月中雷曼‘爆煲’，市场更进入了‘雪柜’。”陈坤兴认为，此次金融海啸对香港的影响，与1997、2003年不太相同，“这次楼价一个月跌30%，速度之快是前所未见的。”不过，他认为，在目前经济环境下，买楼投资相对安全。

而外资地产代理及投资银行对楼市看法更悲观，普遍认为明年楼市将会再跌20至25%。如莱坊、世邦魏理仕及仲量联行于近日发表的研究报告，皆看淡明年楼价走势。

他们分析指出，裁员、减薪潮目前仍未涌现，继银行及投资银行后，未来零售、饮食等各行业将逐步面对经济下滑带来的困境，在失业率攀升及薪金不稳等压力下，相信买家欠缺入市信心。因此，各行预测，明年楼价将下滑15%至30%不等。若如此，即现时入市需承受较大风险，买家随时会沦为负资产，买家需小心衡量自己的还款能力。

不过，也有分析师对今年的楼市持乐观态度，利嘉阁地产研究部主管周满杰预期，随着市场恐惧气氛渐被淡化，购买力开始随着楼价不断向下调整而逐渐增加，加上发展商在楼市跌势喘定后随即推出新盘“暖市”，有利激活一、二手物业流转。与此同时，银行也适度放宽审批楼按予以配合，纾缓银根短缺的掣肘，进一步扫除买卖成交阻碍，令楼市运作恢复正常。

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