委员建议：政府出台灵活政策，促使开发商主动降价

    上海房价还能跌多少？在昨天的政协分组讨论现场，来自房地产行业的委员们给出了预测：从2007年到2008年上半年，上海楼市的平均利润达到了30%，随着大量国际热钱的退出，上海房价平均有10%左右的下跌空间。

    国际热钱不再“惹祸”

    市政协委员、豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣对上海楼市进行了一年多的追踪，他发现，之前造成楼价高企的最重要因素是国际热钱。“以往老百姓有种误解，认为是温州投资客炒高了房价，事实上，国际热钱的体量通常是数十亿美元的级别，远远高于国内炒房客。”屠海鸣委员告诉记者，“大量的国外资金，投资本国市场通常只有6%左右的回报，而投资上海楼市平均回报率超过了20%。他们除了看好上海市场的高投资回报率之外，人民币长期升值、政府救市等原因都支撑他们疯狂进入上海楼市。”

    从2007年到去年上半年楼市最火的一段时间里，像大摩、高盛这样的外资大鳄几乎是整条街、整个区域收购上海的地产项目。“而金融危机的发生，这些外资‘后院着火’之后纷纷撤退，上海楼市的大宗交易骤然减少。”屠海鸣委员说，当然这对于普通的购房者来说可能是好事，但对于习惯了高投入的上海楼市来说，那么多资金一下子退出后引起了不小的振荡。

    土地稀缺不等于高价

    在买房时，普通购房者常常会听到这样的解释———上海土地稀缺，所以楼价是不会跌的。上海长风地产有限公司副总经理祁红卫委员说，正是因为这样的想法，老百姓才会不断追逐高房价，然而现在这样的局面也在发生变化。

    祁红卫委员给记者举了一个例子，“2004年长风地块平均楼板价是在3000元每平方米左右，到了去年上半年最火的时候，上涨到17000元，几乎是四年前的6倍。”现在，虽然土地稀缺的格局没有太大变化，但祁红卫认为开发商受金融经济危机的影响，已经不再能不计成本拿地，价格应声回落。“如今长风地块的楼板价，已经跌至13000元左右。”

    现有房价存在下调的空间

    前不久，国务院出台相关文件，支持房产开发企业以合理的价格销售。屠海鸣委员指出，2007年到2008年上半年，上海楼市的平均利润达到30%，“普通住宅的利润在20%左右，而一些豪宅的利润甚至会接近50%。我从房产开发企业的角度出发，感到如果要使得楼市健康发展，合理的利润率应在15%左右。以目前上海楼市的均价，存在下调5%-10%的空间。”

    如何腾出这10%的降价空间，除了开发商主动降价之外，屠海鸣委员还建议，在配套费等一些房地产开发费用的征收上，国家能否出台新的政策。“以往这些费用是根据面积征收，将来能不能考虑把税费和开发产品的品质相结合。例如改善性的普通住房，税费降低；而对于市中心的豪宅，则提高税费。”

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