在近日的某房地产高峰论坛上，董微(化名)在不停地跟参会人士交换名片。作为北京某资本公司的一名投资经理，董微的名片上印有“物业土地项目收购，地产合作项目开发”的字样。

    而董微背后的实际投资者则是京城某一知名的贸易集团。“目前我们已经收购了两个北京的二级资质房地产企业，包括其已建的物业项目和土地。”董微说，该贸易集团的目标在于趁机进入房地产开发领域。

    据了解，目前市场上有不少这样的小资本，它们的目的在于趁市场低迷入市分羹。

    市场低迷带来机会

    “其实早在几年前，我们就想进入房地产市场了，但是前几年房地产市场太‘热’了，我们没机会。”董微表示，对于没有资源基础的该贸易集团而言，要想前几年在房地产市场上分得一杯羹实属不易。

    “但是现在房地产企业都缺钱，特别是一些中小型的房企，银行不给贷款，他们没办法，只能眼巴巴地把物业或土地转手。”董微目前已经与20几个企业进行了洽谈。

    “我们目前洽谈的主要是一些国有企业的项目，因为这类项目的纠纷少，手续比较齐全。”董微称，洽谈中，国有企业更愿意找一些知名的资本进行合作或转让。

    “我们对项目的地段、规划比例等要素进行考察后，再对各种审批手续进行审核，没问题了，就签收购合同，给钱。”董微说，除了收购外，他们也考虑以合作的方式进行地产项目的开发。

    据董微介绍，该贸易集团收购项目或土地后，并不是要转手从中赚取差价，而是准备长期持有，通过收购的方式获得一定的人力、物力资源，进军房地产市场。据悉，该贸易集团已经下设了专门的房地产子公司。

    知名的房地产融资专家、对外经济贸易大学国际金融学院教授宋国良表示，房地产市场的下行对于小资本来说是入市的机会，“但是房地产市场十分复杂，需要投资者很专业，不像炒股票那样谁都可以加入。这些局外的新加入者的运作能力和经验都值得考验。”|

    分羮不易抄底更难

    在楼市低迷时期，“抄底”一词很流行，但董微告诉记者，实际上他们在收购项目的谈判上，很难压低价格。

    “我们收购考虑的是有升值空间的项目，而房地产商已经很成熟，他们不会亏本贱卖有升值空间的项目或土地。”董微介绍，“实际上，我们也没有奢望能够得到便宜的项目。”

    尽管没有透露已经收购的两个房企所花费的具体金额，但据董微介绍，已建未售项目再加上未开发土地，“至少得几个亿吧！”他表示，与众多资本注资商业地产项目不同，该贸易集团的目标锁定优质的住宅项目。“虽然金融危机导致了商业地产过高的空置率，易压低收购成本，但是商业地产比住宅运作还要复杂，而且商业地产的蜜月期或许在十几年后，我们暂时不考虑。”

    虽然低迷的房地产市场迫使一些负债率较高、资金无法运转的房企“割肉”，但是对于像董微这样的小资本而言，在收购成本上几乎没有压价的机会。

    宋国良认为，目前一些小型机构的个别收购行为确实够不上抄底，他们在资金实力和市场信誉上都没有优势。对于他们来说，选择房市低迷时期进入房地产市场，风险依然很大。

    “谁也不能确切地说房地产市场价格已经到底了，而且廉租房、经济适用房等低价格的房源对未来的商品房住宅市场冲击很大。把握时间、筛选项目的能力是小型投资机构最大的‘短板’，买了之后再持有一段时间，风险很大。”宋国良说。

    他介绍，这类小型的机构在当前房地产市场不明朗时，可以选择与产业结合的差异化的项目来进行投资运作。“比如类似上海迪斯尼附近的商业或住宅项目。”

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