随着租赁淡季的到来,近来上海二手住宅租赁市场的供需量一直处于低位徘徊状态。上海中原地产最新数据显示,继11月环比大幅减少36％之后,12月,上海二手住宅租赁成交套数继续向下,环比减少约6％,租金水平稳中略有下调,环比下跌约4％。

目前,全市大部分区域成交量基本稳定,部分区域波动明显,成交萎缩靠前的是宝山和长宁两区,成交套数分别减少40％和21％;增长靠前的是静安区,环比增长35％,其中又以南京西路板块尤其明显,住宅租赁成交套数环比增长达120％。

住宅租赁挂牌量下降

年末历来是住宅租赁市场的淡季,加之今年春节长假提前至1月,使12月住宅租赁市场加速步入成交低谷;而年末利好政策积极推动二手房买卖市场交投活跃的同时,也间接促使住宅租赁市场的进一步收缩,预计1月份全市二手房租赁市场成交依旧将保持低位。

与去年前三季度买卖市场浓重的观望气氛有所不同,最近两个月以来,受到楼市新政的影响,二手房买卖市场观望气氛已逐步消散,购房需求释放步伐加快,房东心态上有所调整,之前部分选择“租房观望”的客户开始转投买卖市场,对于住宅租赁市场需求起到了一定的分流作用。

而二手房市场上“租转售”抬头的现象更多地集中在地处中外环线间、面积在90平方米以下、老公房为主的低端住宅之中,其中,又以宝山、闸北、普陀等区的房源居多。在这些区域内,此类房源多为租赁市场的供应主力之一,挂牌量的减少势必会影响到租赁市场的总体成交。记者了解到,在刚刚结束的12月份,宝山区的租赁成交套数环比减少40％,闸北区的租赁成交套数与10月份相比,也有33％左右的缩减。

中高端公寓租金下滑明显

与此同时,下半年金融风暴的打击,以及众多涉外企业的裁员减薪,使得以中高端人士为代表的中高档公寓业主对未来薪酬预期普遍降低,尤其是港澳台以及日韩籍人士,资金链整体趋紧,高端住宅租赁市场的需求锐减。而近期中高档公寓需求萎缩,租金水平下跌,投资回报率逐渐走低,其中,高端公寓普遍低于3％,也造成了中高档公寓租赁挂牌量收缩,买卖挂牌量增加。另一方面,由于部分板块内,中高档二手住宅买卖价格下跌,也间接拉低了板块内高档公寓的租金水平,其中又以长宁古北、卢湾新天地、静安南京西路一带的高档公寓聚集板块最为明显,租金普遍有20％左右的下挫。以长宁古北板块为例,其12月份的豪宅租赁成交套数环比缩减近一半。

上海中原研究咨询部指出,由于中高端人群的租赁需求依旧存在,近期会转投部分中档偏上的住宅社区,其中轨道沿线部分知名商圈周边,一些租金价格优势明显、各方面品质较为突出的楼盘社区,如南京西路商圈、武宁路商圈等,租赁市场将相对活跃,具有较大的上升空间。事实上,南京西路板块在12月份的住宅租赁成交套数已经较11月份大幅增长达120％。

二手房市买卖近期活跃

日前,21世纪不动产上海区域市场中心的门店调查结果显示,上海“新八条”正式实施之后,二手房市场显现了相应的积极行情,交投有所回暖。但对后市信心的不足以及临近春节两个因素的制约,目前市场尚未全面复苏,预计在春节后这一积极效果将体现的更为明显。与此同时,仍有少数业主看空后市,或将手中持有的物业全部转让掉、或暂缓购房,“以租代买”、观望后市。

在供应方面,营业税的减免引起了新增供应挂牌量的增长和待售房源的报价下调,不少门店在元旦过后,其新增挂牌量较平时有两到三成的增长,且主要为“新八条”中涉及的优惠房源。目前,普陀武宁、浦东金桥(600639,股吧)、长宁古北等板块均有此类情况出现。

在成交方面,新政正式实施后,一些成熟板块的低总价房源置换交易活跃?熏且逐渐成为目前市场上的主要购买力量,其典型代表有普陀的宜川板块。21世纪不动产上海锐丰志丹路店经理田俊杰表示,在元旦至今的6天时间里,其门店达成了7宗买卖成交,置换交易十分活跃。其中,多数为小标的房源,将原有房屋卖出、再购置总价稍高的物业,改善居住环境。而在中高端住宅聚集的古北板块,一些买家也因“二套房贷放宽”等楼市新政影响,扩大了购买能力,进而购买品质更高的房源。

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