核心提示：在中小银行推出七折优惠政策后，建设银行(601939，股吧)、工商银行(601398，股吧)、中国银行(601988，股吧)、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

    在中小银行推出七折优惠政策后，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。人们不禁要问，贷款利率的降低有利于各银行之间争夺存量贷款客户，但是为何国有银行比中小银行推出得迟一步呢？实际上不仅迟一步，而且要求的条件十分苛刻，一些银行把客户的信用等级分为5类，其中只有不到1/10的客户属于优质客户，只有这些人能够享受到七折的优惠政策。有人测算，按照四大银行“优质客户”的要求条件，九成房贷难享利率七折优惠。

    笔者认为，四大银行之所以在存量房贷优惠利率上反应“迟钝”，主要有以下原因：首先，四大银行考虑的是效益损失。如果一个2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠的房贷客户，在申请七折优惠利率后，以房贷尾款30万元，贷款期限20年计算，购房者在支付0.85倍基准利率的时候，需要支付利息30.29万元，如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为24.94万元，两者相比七折利率可为购房者节省5.35万元的利息，也就说银行损失5.35万元利息收入。最新数据显示，目前个人住房贷款余额2.95万亿元，比1997年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。如果按照四大国有银行现行设定的标准，那么能享受七折优惠利率住房按揭存量贷款大致3000亿元左右，与2007年底利差水平相比，国内商业银行实行优惠利率将减收在15亿元左右。

    其次，从总体上说，四大银行这几年对于贷款风险的控制越来越重视，贷款客户准入门槛越来越高，对客户质量要求越来越严。在享受房贷七折优惠上，四大行规定的条件相对苛刻，比如：对信用记录、贷款额度、优质客户、首套住房等都提有要求。国有银行既要考虑信贷风险又要考虑国家政策要求。这些苛刻条件出台后，申请者来者不拒，通过审批者寥寥无几。特别是对于“房贷搬家”，至今还没有发现有哪家国有银行办理成功一笔。

    再次，四大银行重视公司类批发信贷业务而轻视个人零售信贷业务是一个关键问题。从四大银行的信贷制度上，基本上都是面向大企业、上市公司、垄断性行业制定的，其他信贷客户很难符合其要求和标准。从信贷营销上看，主要瞄准大企业、大公司客户，类似个人住房按揭贷款业务四大银行根本就看不到眼里。一笔贷款无论金额大小，调查、评估、审批、发放、贷后管理等程序、手续、成本基本差不多，而发放一笔一个亿贷款与发放一笔一百万贷款银行收益相差很大。四大银行当然喜欢发放大企业、大公司贷款，怎能把零售业务作为重点呢？而一些股份制银行特别是地方性股份制银行，其很难介入大企业、大公司，自然而然地就把业务放在了零售业业务上，比如：个人房按揭贷款等。四大银行从思想上、主观上对个人住房按揭贷款重视不够是优惠利率实施迟缓的一个主要原因。

    而当前四大国有商业银行之所以也松口开始有条件推出房贷利率优惠政策，主要是考虑到利率未来可能还有下调的空间。中国人民银行副行长易纲日前发表文章称，由于中国的利率水平高于美国和日本，因此中国货币政策有较大的运用空间。在利率未来继续下调预期下，四大银行可能认为与其硬扛着还不如顺势而为以优惠利率为名慢慢向未来利率靠拢。

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