商品房的定价权在谁手上？

    相信在昨天之前，99%的人都是张嘴就来：开发商。而在昨天之后，不少人回答这个问题的时候就会抓着头多想一想。

    昨天，江苏省物价局宣布将商品房定价权全面“下放”：从明年1月1日起，该省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，即使是以前核过价但还没卖出去的商品房，开发商也有权重新定价，自个儿决定这价是向下还是向上。按媒体的说法，这是江苏首先对房价“松绑”。

    如果不是听说商品房定价权现在才“下放”，如果不是听说房价刚刚才“松绑”，恐怕大多数人说什么都不肯相信喊了这么久“畸高”、“疯涨”的房价原来一直由管理部门给“定”了、给“绑”着——真不晓得要是不“绑”那该成了什么样？

    先来看看这“绑”是怎么“绑”的：按有关规定，价格审批就是要走核价程序，而核价最要紧的公式为“综合平均销售价格(元/平方米)=商品房单位面积费用之和+管理费用+销售费用+财务费用+代收费+利润+税金”，其中利润率必须比5%要低。很难想象，如果这一价格审批制度真的得到了起码的执行——核价真给核了个差不离，那“开发商暴利”的声音还会不会此起彼伏见天响个不停？

    举个比较极端的案例：9月里，恒大地产全国13个新盘打折亮相，其中南京江宁某盘叫价比区物价局对该盘的核价低了35%(核价7480元/平方米，售价4600-5000元/平方米)。不知如此高高在上的“核价”还有几分“绑”的意义？而有没有人做过统计，眼下在售的打折楼盘，有多少给出的价远比政府核准的价要低？到底是开发商的账没算清，还是价格审批的环节有猫腻？

    房价上行，“绑”犹未“绑”的价格审批并没让发烧的房价热度退去——相反倒给它披了件合法合理的外衣。房价下行，价格审批却拦着不让该探底的探底：近日，某房管局长“对低于成本价销售楼盘的开发商，将联手物价部门进行坚决查处”的说法(以及该局长被网友曝出抽名烟、戴名表、开名车，后因“用公款购高价香烟”被免职的桥段)，想来大家都很熟悉。而商品房定价权“下放”就是对这场风波的官方回应：在弱市下，由开发商自行定价才能适应供需，而之前那些开发商可能费了老鼻子大劲才搞到的“高核价”现在倒成了碍事的垃圾——现在管理部门放弃搁定价上横插一杠子，可不只是少了道手续，更要紧的是减了个公章、降低了寻租的“租金”。

    有灰色的地方，一定有公章。商品房定价权不“下放”，那就是涨价需要公章、降价还需要公章。原全国人大常委会副委员长成思危前天在某论坛上这么讲：“在房价中，房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%。这30%里有一部分，是开发商最不愿意公布的，说白了就是行贿的费用”。而在批地、盖楼、核价的链条上，不知有多少公章，又有多少局长？现在把商品房定价权交回开发商手上，多多少少能带来行贿成本下降，更能顺带帮咱们救下一大串可能被“九五至尊烟”绊倒的局长。

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