广州二手楼市走过跌宕起伏的2008年,价格仍然坚挺。记者昨日从广州知名中介机构获悉,今年广州二手楼价仍然是上行的趋势,同比上涨了10.8%,是最近4年来涨幅最低的一次。在调查中,超六成买家认为“广州楼价偏高”。

    中介机构预测,今年下半年出台的利好政策将在明年上半年释放,三四月份或现成交小高潮,二手楼价将小幅下跌,年中企稳在6700元/m2—7000元/m2。

    二手房成交量连续3个月增长

    广州二手楼市在低迷中兜兜转转,终于在年底有了一丝暖意。中原地产昨日发布了12月广州二手楼市报告,其成交数据显示,今年12月全市二手住宅成交面积环比有所增长,这是今年10月份以来,二手房成交的第三个月增长。成交价格进一步回调,但幅度已明显收窄。

    中原地产专家分析,频繁的政策利好明显带动了买家的看楼热情,增强了买家的置业信心和置业速度。在此大背景下,各区二手房交易纷纷发力:

    天河区二手住宅成交面积维持稳定。一些以自住型买家为主的区域,如天河公园、石牌板块等,成交上升,主要是年底置业的传统习惯,使得不少买家选择这个时间成交,与之前不同的是,改善型买家本月也有所增多。

    海珠区挟着上月的旺势,二手住宅成交面积再有不俗表现。海珠西、新港西和江南大道南等大盘集中的板块,成交最为活跃。不少买家经过近一年的对比和等待,再加上目前楼价已经有很大幅度的回调,因此趁年底理性入市。

    越秀老城区年底持续发力,区域二手住宅成交面积连续两月大幅增长逾五成。而新政出台,更是活跃了2—5年楼龄楼盘的成交。随着成交的增加,成交价也有一定的回升,为11000元/平方米,升幅近一成。

    而在越秀等老城区高歌猛进时,番禺二手房在大幅缩水的一手房价挤压之下,却出现溃败,本月二手住宅成交面积大幅回落,这也让人们不禁为二手楼市未来走势打上了问号。

    月均成交面积退回4年前

    根据广州市国土房管局公布的成交数据,今年1至11月,全市二手住宅成交面积为413.03万平方米,同比大幅减少28.5%。月均成交面积仅为约37.5万平方米,只有1月份、6月份和7月份的成交面积在40万平方米以上,低于2004年的平均水平,略好于2003年的平均水平。

    在成交低迷的同时,广州二手楼价也呈振荡下跌的态势。11月份,二手住宅成交均价年内首次跌破6900元/平方米的支撑线,与2007年8月份的水平相当。不过,从总体而言,2008年广州二手楼价的平均水平仍然高于2007年。|

    满堂红的成交数据显示,2008年广州二手楼价开始进入振荡下跌的新通道,1至11月全市二手住宅成交均价为7058元/平方米,与去年最高位的价格相比跌了大约500元/平方米,但是以全年而言二手楼价仍然是上行的趋势,同比上涨了10.8%,是最近4年以来涨幅最低的一次。

    专家指出,二手楼价没有因为成交量的大幅萎缩大跌,表明尽管广州楼市的投资性需求已经离场,但是以首次置业和改善需求为主的自住刚性需求在楼市形成了有效的支撑力,只要楼价回到合理的水平就会达成交易。满堂红研究部在2008年年末进行的二手楼市买家调查显示,70.8%的买家购房目的是自住,19.0%的买家购房目的是换房(改善居住环境),投资性质的买家只占5%左右。

    超六成买家认为“广州楼价偏高”

    满堂红研究部在2008年年末对二手楼市买家的调查显示,置业者对于国家出台的楼市利好政策普遍呈积极态度,认为对稳定楼市有帮助。

    不过,调查也发现,尽管认为“目前广州楼价比较合理”、“明年楼价将持平”的买家比例提高,但是仍然有65.0%的买家认为“广州楼价偏高”,有44.6%的买家认为“明年楼价将会小幅下跌”,表明目前广州的楼价水平与置业者的心理价位仍有差距,2009年市场还将面临新一轮的博弈。

    明年,广州二手楼市将在新一轮的博弈中拐向何方?满堂红研究部预测,2008年下半年出台的楼市利好政策效应有望在2009年上半年集中释放,并在三四月份形成一个成交小高潮。届时,由于营业税的减免降低了二手房的交易成本以及市场规律自身的调节作用,二手楼价有望小幅下跌,年中将会在6700—7000元/平方米间稳定下来。

    在今年二手房成交中,单价段在5000-8000元/平方米间的二手房是市场的主流,中等收入以上的首次置业人士是目前二手房市场的主力客源。合富置业专业人士预测,明年实惠中价房将继续成为二手买卖成交的主流物业。

    -二手业界调查

    这个“冬天”不好过

    这是2008年的最后一天,在这一年里,我们见证了广州二手楼市的沉浮,目睹了裹挟其中的芸芸众生的喜怒哀乐。

    尽管营业税松绑等利好政策出台,但是广州二手中介这个冬天仍然不好过。记者连日来对二手中介进行调查,试图还原岁末二手中介的最真实表情。|

    “只要熬过这个冬天,就会春暖花开。”专家表示,整个楼市底部会在明年上半年出现。而二手中介的冬天会比较漫长,最快也要明年年终才能见到曙光。

    “做中介不如回家种地”

    来自五华农村的魏利锋,去年听说做房产中介很赚钱,高中毕业后来到广州,第一份工作就是干这一行。

    “今年6月份以来,竟然没有做成一套二手房交易。现在挣的钱还不够自己花,基本上是花在吃饭和房租上。”魏利锋向记者算了一笔账,每个月的基本工资即底薪大概1000元,提成计算方式有租房和卖二手房两种,如果成交一套租房业务,则按照半个月租金的10%,即假如有一套月租金1000元的房子成交,他则可以拿到50元的提成。“如果每天能有一套成交那还能活下去,现在看来几天、甚至十几天都可能没有租客交易。”而成交一套二手房,“佣金会多很多,但现在看来是遥不可及的事情”。6月份以来,他没有一套二手房成交,每个月工资大概1500元,只够“吃饭、租房”。

    魏利锋说,现在不少外来工回家,房子不好租,手头上有一套房源放盘很长时间,租金从1000多元月租直降至800元,至今仍然没有租出去,“没有成交量,还不如回老家种地划算”。

    按照业绩月裁员一次

    并不是所有中介都能像魏利锋这样混下去,随着冬天的到来,竞争残酷的一面显得如此赤裸裸。

    “每个月都要按照业绩裁员一次,店铺上个月就裁掉了7位业绩不好的经纪。”在某中介行,邝杰敏说,现在店铺里只剩下营业经理和他了,“每一天都过得不踏实”,底薪只有800元,提成点数为12%,去年月薪最少也能够拿6000元,而上个月薪水不到2000元。

    像这样裁员缓解压力的中介不在少数。

    “曙光最快在明年底出现”

    二手楼市何时回暖,二手中介何时能够走出冬天?

    中原地产项目部总经理黄韬指出,“何时能执行二手房新政,何时就会赢来二手交易的小阳春。”2009年1月1日,二手房减免营业税正式实施。

    “面对市场萎缩及悲观情绪的蔓延,4万亿元的刺激计划不可能一两个月就看出效果。”黄韬直言,二手楼的量价发展已持续了很长时间反比。估计再胶着一段时间,价格会略降,在高位徘徊；成交量则会稳升。“当前变数很多,整个楼市底部会在明年上半年出现。而二手中介的冬天会比较漫长,最快也要明年年终才能见到曙光。”

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