11月二手房成交量恢复万套以上，刚性需求出手起到很大作用，就连一些原本不被看好的外围区域也变得活跃起来。究竟是哪些刚性需求出手了，买的又是怎样的房子？

新上海人：外环或外环以外小户型

从11月份中原地产成交的数据显示，90平方米以下的房源占总成交量六成左右，其中面积在50平方米左右的小户型成交客户中六成是新上海人。中原地产分析师表示，由于小户型房源属于新政优惠房，一些房龄超过5年的房源上下家税费优惠很大。而小户型总价较低，首付款基本在10万元—15万元之间，符合新上海人首次购房的需求。

宝山顾村、闵行颛桥、松江新城和浦东周康等板块内老工房类型物业，是此类人群购买的主攻方向。此类板块的共同点在于二手房价格较低、交通便捷、未来规划完善。如宝山顾村板块，该板块目前两室户老工房总价在30-50万元之间，放盘量较多，选择面广；在交通方面，有宝山1路、701、702、963路等十余条公交线路，方便平日出入市中心；随着轨道交通7号线即将通车以及大量动迁居民迁入，板块内各方面的配套设施和一些中高端商业配套陆续加盟。

三口之家：中内环区域两房

有一定积蓄者，一套适合三口之家居住的房屋成为首要选择。可以选择中内环间的成熟板块，周边以拥有教育配套为好，如闸北大宁、徐汇龙华、杨浦黄兴、宝山上大等板块。

吴先生是这类购房者的典型。孩子明年9月上小学，他在11月底购入虹漕路一套复式房。他表示，11月底签约，在年底交房，重新装修再空关吹风，大约明年暑假可以搬进新家。孩子在新环境熟悉两个月后，9月份可以就近入读世界外国语小学。这个购置计划时间节点掌握得比较合理。

不少有一定积蓄的三口之家，都抱有这样的想法。位于中内环间的板块大部分由多条轨道交通覆盖，能满足平日出行，周边生活配套设施也相对完善。如闸北大宁板块，中心地带的大宁灵石公园为市区内最大的城市绿地，区域内的重点小学闸北区实验小学就在该绿地附近，加之大宁国际社区、大宁国际商业广场等，使该地成为众多中坚人士关注的焦点。歌林春天、绿色丽园、东方明珠大宁公寓等，均在该小学免试招生范围内，目前多层及小高层均价在1.2万元-1.5万元/平方米。

置换族：140万元小两房

闸北大宁板块在房价下调20%之后，成交量出现明显起色，上涨了30%。成交客户以置换客为主，占到九成。他们选择90平方米的小户型，总价控制在140万元左右，成交价格在1.5万元/平方米。

据美联物业闸北区域经理刘庆霞分析，因为新政推出后，板块内七成以上的二手房列入普通住宅范畴，而政策中对个人所得税征收的“五年转两年”对业主心态影响十分明显，板块内不少房龄在两年以上的非普通住房价格开始积极下调。板块内知名楼盘格林春天，10月份均价为1.9万元/平方米，目前均价跌至1.5万元至1.6万元/平方米，置换族得知后纷纷出手。

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