逼近年关，随着各地商品房成交量数据的公布，2009年的楼市似乎“看上去要回暖”。

    来自国家统计局的数据显示，11月，北京市商品房成交量环比上涨51%，上海商品住宅70.85万平方米的成交量也已恢复到今年7月的水平。中国房地产指数研究院深圳分院的报告显示，11月深圳市商品住宅交易比上月增加2550套，达到了今年以来单月成交的峰值。

    而就在2008年即将结束的12月17日，国务院公布“国三条”新政，媒体将其解读为“重启楼市的引擎”。这似乎更加支撑了明年楼市回暖的判断。

    但是，接受本报采访的业内人士大多对2009年楼市回暖持保守态度。在他们看来，“顶多只是解冻，回暖还为时尚早”。

    脆弱的年底反弹

    杨少锋是楼市回暖的“反对派”。作为北京联达四方房地产经纪公司总经理，他不仅时刻监控着北京房地产交易管理网上的数据，还对波动较大的数据及时调查原因。

    北京市房地产交易管理网数据显示，11月期房住宅签约12479套，签约面积119.6万平米。与10月相比，期房住宅签约套数增加了50.9%，签约面积增加了52.4%。

    “降价促销是使得11月成交数据反弹的主要原因。”杨少锋说。就在11月，地处北京西四环与西五环之间的远洋·沁山水以低于周边楼盘近2000元/平方米的价格开盘而引发“抢购”。紧接着，东四环的金都·心语以8800元/平方米的起价，将四惠、百子湾区域新房的价格直接下拉了至少3000元/平方米。

    “这也意味着，2009年的房价如果依然坚挺，总体的成交量肯定不会回暖。”杨少锋说。

    上海易居房地产研究院综合研究部的回建强认为，2009年保障房将成为市场主角，商品房的生存空间必然会受到挤压。“如果保障性房大规模上市，成交量的总体攀高也不是没有可能。”

    一个支持回建强观点的数据是，在京沪两地集中入市的楼盘中，政策性住房占据了半壁江山。来自易居中国的数据显示，11月份北京经济适用房、限价房等具有保障性质的住房成交套数为7026套，约占总成交量的55%。

    但是，易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭则肯定地表示：“楼市短期不会回暖，全国楼市基本面下行的大势短期内也不可逆转。”至于国三条能够对2009年楼市回暖起到多大的作用，杨红旭只用了“很失望”三个字形容。|

    对于新政中“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”，杨红旭认为，这是政府在提醒开发商认清市场短期内难以回暖的事实。

    针对二手房，“国三条”明确规定，将现行普通住房转让营业税免征期由5年下调为2年；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

    据链家地产调查，北京楼市未满5年需要缴纳营业税的房产交易占到整个二手商品房交易的六成左右。链家地产市场研发中心人士表示：“六成以上的二手商品房将享受税费优惠，这大大刺激了次新房的成交意愿，这会进一步激活整个二手房市场，促进楼市的成交量上扬。”

    对“国三条”之于2009年楼市的作用，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“‘国三条’的出台会缩短房地产的调整周期，这个冬天会短一些。”

    房价慢慢触底

    根据国家发改委、国家统计局联合发布的数据，今年11月份北京房价同比上涨2.9%,涨幅比10月份低了2.3个百分点；环比下跌0.8%，是连续第三个月负增长。其中，90平方米以下住宅售价首次出现下滑，环比下跌0.4%；二手房环比跌幅则扩大到1.5%。值得注意的是，北京房屋销售价格、新建住房价格和二手住房销售价格的同比涨幅已经连续9个月走低。

    “这是价格回归价值的过程。”顾云昌说。在他看来，2007年房价整体透支，2009年的调整是合理且正常的，“这是一个挤压价格泡沫的过程”。

    而对于融资渠道单一，主要依靠销售来保证现金流的地产公司来说，趋于紧张的资金状况似乎预示着“降价”在2009年势在必行。

    据统计，今年前三季度，86家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-371.87亿元，而去年同期这一指标为-228.85亿元，同比减少143亿元。其中，60家经营性现金流同比下降。深振业在今年1~9月份经营活动产生的现金流量净额为-132983.18万元，较上年同期减少13亿元；中粮地产前三季度经营活动产生的现金流量净额为-30.16亿元，同比大幅下降311.21%。|

    地产龙头企业万科原本制定的2008年1000亿元的销售目标，截至第三季度仅完成350亿元，预计全年仅能完成年初制定的销售目标的一半。富力地产2008年协议销售人民币240亿元的目标计划，也在前一阶段根据市场情况调整至170亿元。世茂集团于近期将2008年合约销售目标下调20%至140亿元，远洋地产的调整幅度更是高达40%左右，将销售计划从80亿~120亿元缩减至50亿~70亿元。

    “如果房价继续高位运行，那么政府救市政策陆续释放的刚性需求也只会在降价的项目当中消化。”杨少锋说。

    迫于资金压力和对2009年销售预期的降低，大部分房企纷纷做出下调开竣工面积的决定。万科在10月底公布三季报时便决定在中期下调开竣工面积的基础上，再减少开工面积约110万平方米，至570万平方米左右。

    北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆表示，市场真正回暖还是要看开发商是否愿意让利于消费者，也就是“降价”。“只有价格降到位，楼市才可能会开始真正意义上的回暖。”

    中体奥林匹克花园集团总裁陈顺则对房地产市场的未来看好，但他亦坦言：“未来几个月的销售环境仍然不容乐观，楼市波动的可能性很大，房价下行的趋势不会很快扭转。”

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