按照专家的说法，新政的出台一方面让卖房者更有“赚头”，另一方面也等于让房价直降了5%。

据房产专家介绍，这就意味着，按一套100平方米的普通二手房源总价100万计算，如果房源是2到5年的，新政下可以享受免营业税：节省5万左右。

而惯例是买方缴纳所有税费，这样就相当于二手房价格直接下降5%左右，当然，由于买方卖方市场的不同，市场上更多是按事先约定来明确谁缴税费。如果是2年内的二手房，根据新政由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，这样就造成了在实际成交中仅07年成交的二手房需要缴纳差价的5%左右的营业税。而且税额有限。

这一政策，对二手房市场的刺激是显而易见的。

案例

投资被套3年现在出手正当时

“现在再将房子出手，不会感觉到亏了。”听说二手房交易营业税新政后，在省城一家事业单位工作的王女士颇为高兴，她2005年买的房子已“捂”了3年了，“现在出手正当时”。

2005年，合肥房价正处于涨势时，手头略有盈余的王女士同当时很多市民一样，决定投资房产小赚一笔。当年8月，王女士在合肥临泉路上的景泰赢家广场购下一套100多平方米的期房，当时房价是2670元/平方米。但是，这套住房尚未交付时，王女士却自称“被套住了”。2006年6月1日，国家七部委下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，将二手房交易的营业税起征年限从2年延长至5年。在让王女士错愕的同时，当时也给处于投资热情暴涨的合肥二手房市场一盆冷水，有效地抑制了合肥二手房市场的投机情绪。投资客利润空间受到挤压。

在这样的情况下，王女士选择了将尚未到手的期房打入“冷宫”，“等等再说”。

昨天，国务院的新政，让王女士开始打起了“三岁”房子的主意。她自己算了笔账：现在一般房价是4000元/平方米，那么，她的房子总价已超过40万元。按照现行5%左右的营业税政策，如果转让的话，原来她得交2万元左右，现在这笔费用就能省下了。

不仅如此，对个人购买普通住房不足2年转让的，政策还将其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。同样以王女士的房子为例，当初总价是26.7万。那么，不足2年转让，按照现行政策，其营业税仍在2万元左右；按照新政，营业税则只有六七千元，受惠一万多元。|

分析

对购房者刺激更直接

对手中有房着急出手的个人而言，房子出手速度有望加快：今后，个人购买普通住房超2年的将免征营业税，现行的这一时限是5年。国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议决定将按照法定程序取消城市房地产税。

会议确定了一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，传递的重要信息是“国家将加大对普通商品住房消费的鼓励”。如，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

按照本地房产专家的说法，相比较以往的经济政策，更多的是对楼市的间接作用，但新政中对楼市的作用却更直接，因此“普通购房人的感觉也应该更实在”。如，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

在鼓励消费的同时，会议还确定，加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

而据了解，合肥市目前就已加大了经济适用房和廉租房建设的力度。今年，该市已开工建设廉租住房约10万平方米，经济适用住房13万平方米。为响应国家关于扩大内需，该市还计划年内再开工建设廉租住房19.2万平方米，总投资4.44亿元。

展望

合肥楼市格局有望优化

“今年，合肥每卖掉6.3套商品房，却只有1套二手房被交易出去，这样高的一手房和二手房的交易比例，一方面制约了房价的上涨空间，另一方面，也不利于楼市的进一步发展。”17日，合肥市房产局总工李慧秋告诉记者，一手房和二手房的交易比最佳值是1：1。她认为，新政对二手房市场的促进作用将非常明显，有望打破楼市原有格局。

2006年6月1日七部委下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，将二手房交易的营业税起征年限从2年延长至5年。当时给处于投资热情暴涨的合肥二手房市场一盆冷水，有效地抑制了合肥二手房市场的投机情绪。

当时，合肥二手房成交量急剧减少。据李慧秋介绍，去年，合肥市一手房和二手房的交易比就达到了9：1。

专家认为，本次税改将有望变现大量的观望需求，在今年大量的刚性需求有望在1月得到变现。09年将出现明显的开门红。但是长期影响下，因为大量无营业税房源的上市可能造成房源短期超过市场需求，房主竞相降价。且5年内房源占到省城二手房源较大比例，这样很多客户可以考虑的余地更大，这样反而会对部分目前已经谈成的交易产生影响，所以这一利好更可能出现在1月。

按照李慧秋的说法，新政可望打破现有楼市格局。首先，一般而言，06年度新政，对投机性购房是个重大打击，间接对一手房市场也会产生较大影响，会抑制对新房的需求，从而迫使其实际价格有不同程度下降。而一旦解除制约，其变化也必然是正面的。其次，合肥一二三级房地产市场的发展不平衡，制约了房价的上涨空间，导致短期内合肥房价进入“停涨止跌”的状态，而新政可望为其解套。“毕竟，二手房市场的繁荣对整个房地产市场更有表征意义。”李慧秋说。

另外，政策中还提到已有住房平均面积低于当地平均水平的，购买第2套房享受第一套房的贷款优惠。专家认为，这一改革影响比较大，基本将第二套房房贷松绑。

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