■ 本期主持 本报记者 马继鹏 黄晶华

 

    ■ 本期嘉宾：

 

    陈　淮　住房和城乡建设部政策研究中心主任

 

    范小冲　阳光100置业集团有限公司副总裁

 

    易宪容　著名房地产学者

 

    孟晓苏　中国房地产开发集团理事长

 

    Ｎ    　 匿名人士

 

    【背景】

 

    9月18日，国家统计局发布8月份“国房景气指数”，与绝大多数人预想的一样：101.78，比7月份回落0.58个点。连续９个月回落，市场上长期充斥着猜测和鼓噪，加之国内外经济环境变化，让一个已经熟悉的声音显得分外响亮：房地产“严冬”到了！

 

    最新统计数据显示，1-8月，全国房地产开发企业实现到位资金25102亿元，同比增长14.1%。其中，国内贷款5049亿元，增长11.5%；利用外资449亿元，增长21.0%；企业自筹资金9809亿元，增长34.5%。很显然，通过银行贷款获得资金已不占“主流”。

 

    而在此前，很多房地产企业都表示，由于信贷政策紧缩、股市萎靡等因素，房地产企业已经步入“深秋”，正经受着“秋风扫落叶”的痛苦。上周，央行下调“两率”，似乎给处于“秋风秋雨”中的房地产企业送来了一丝暖意，但是专家指出，央行下调“两率”意非“救房市”。

 

    房地产领军企业万科率先降价，迅速回笼资金实行“自救”，却遭到了同行的非议。作为地产界的领军企业，它是不是已经嗅到了地产行业未来将经历的一场巨变，而这未知的“巨变”对地产界意味着什么？地产企业将如何面对？中国房地产业的发展方向将转向何方？

 

    降价能否救房企

 

    要把国内房地产市场泡沫挤出，就得让钉在天花板的房价调整下降，让更多的居民有能力买得起需要的住房。更多的居民有能力进入房地产市场，市场需求就会扩大，那么，房地产市场岂能不繁荣？这样，居民的住房条件改善了，房地产市场发展了，国民经济自然会持续稳定发展 |

 

    【正方】

 

    范小冲：去年，在资本的推动下，大家都忙着追逐土地暴利。即使“面粉贵于面包”也有利润，现在资金有点紧张，房企开始忙着追逐资金，每家房地产企业都在快速回笼资金。于是，降价开始了。

 

    我们知道，一家房地产企业依靠什么来成为品牌。现在，房地产行业处于这么一个特殊的历史时期，品牌企业应该反思：自己离真正的品牌有多远。

 

    我觉得，现在行业遇到的“冬天”原因并非去年的土地问题，也不是今年的现金流问题，实际上是房地产企业越来越远离了我们的客户，远离了我们客户购买的能力，远离了企业真正为客户创造的产品价值。如果房地产企业坚守这种服务理念，就不会面对去年的“面粉贵于面包”的状态依然大力投地，因为地产企业认为房价始终会涨。

 

    N:地产界如何应对“严冬”的问题，不同的企业情况有所差别，但最主要的问题恐怕还在于资金链。从目前的情况看，一些质地相对较好的上市公司因为融资渠道多一些，状况会好一些。合理安排销售策略很重要，在不景气的市况下，争取尽可能多的销售回款确实是一种解决资金链问题的有效办法。我认为，在目前的政策空间下，适当收缩规模也是有必要的。

 

    中国的地产行业比较复杂，整合将是大势所趋。对于各企业而言，既是机遇也是挑战。当然，个人觉得中国的房地产行业还没有到需要“拯救”的地步。

 

    易宪容：现在的政策条件、市场环境、购买住房的对象等都发生了根本性的变化，不少房地产开发商仍然抱着前些年靠房价暴涨来制造财富的梦想，相信这种梦想还会持续。因此，宁可把房价钉在天花板上也不肯降下来，甚至于制造房价为什么不可下跌的无数个理由到处散播。

 

    国内房地产市场繁荣了10年，6万家房地产企业，没有几家房产企业由于市场竞争而淘汰倒闭了，这才是房地产市场最大的怪事。这说明，中国房地产市场竞争十分不正常。正是国内房地产市场这种不正常状态，才导致了房地产市场必然的全面改革与调整。这是谁也无法改变的。 |

 

    要把国内房地产市场泡沫挤出，就得让钉在天花板的房价调整下降，让更多的居民有能力买得起需要的住房。更多的居民有能力进入房地产市场，市场需求就会扩大，房地产市场岂能不繁荣？这样，居民的住房条件改善了，房地产市场发展了，国民经济自然会持续稳定发展。

 

    陈淮：我们经过20多年的努力，已经解决了大多数人的住房问题，但随着城市化的不断发展，需要住房的新增人群也在不断增加。同时，随着生活水平的提高，已有住房的居民现在又有了新的需求，他们的需求已经上了一个层次，这又形成了新的需求。

 

    所以，要解决整个房地产行业的矛盾，我认为，还是要区别对待，分层处理，为不同需求的人提供不同的住房条件。我大概把居民对住房的需求分为几个层次：基本需求、改善性需求、享受性需求、奢侈性需求。

 

    现在房地产市场的矛盾在于，房地产开发商提供的“基本需求”类住房太少，而提供的后几类住房太多，这些类型的住房对于还处于“基本层次”的购房者来说价格太高，已经远远超出了这部分人所能承受的购买力水平。

 

    【反方】

 

    孟晓苏：从某些地产商的降价行为，能明显看出他们已经乱了方寸。而房地产企业有责任维护社会的稳定。谈不上突围，因为目前房地产企业没有这么多困难，曾经热炒的百日巨变，实际上也没有变，因此，降价的举动让人感觉很奇怪，房地产业不能光顾自己挣钱，而不考虑老百姓。

 

    如果大幅度的降价，对于整个市场来讲，会造成一种灾难，这种灾难影响最大的就是那些有房子的人。万科的这点小动作，就已经引发了老百姓的强烈愤慨，虽然很多人希望楼市降、崩盘，但如果真是那样，对他们也会带来很大的影响。

 

    去年，我认为房价上涨过快，这里面有企业因素也有政府因素。今天，我仍然要提醒，房价大幅度下跌绝对是一件坏事。房价大幅度下跌，对于老百姓来说，损失也很大。

 

    最近，政府主管部门主要负责人指出：既要防止房价过快过高上涨，也要防止房价过快过猛下跌。我认为，这是正确的宏观调控指导思想。我们需要的是“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，要降的是房价升幅而不是房价。|

 

    是否需要政府“援救”

 

    国家如果要“救市”，应该先“救”房地产结构。对于不同的住房需求，国家政策也应该分不同层级。对于“基本需求”进行鼓励和补贴，比如现在的经济适用房和廉租房；对于“改善性需求”政府也要鼓励，只有这样才能提高居民的居住水平；对于“享受性需求”，政策应该允许，但不鼓励和扶持；对于“奢侈性需求”，政策应该限制，比如可以征收较高的房产税

 

    【正方】

 

    陈淮：国家如果要“救市”，应该先“救”房地产结构。对于不同的住房需求，国家政策也应该分不同层级。对于“基本需求”进行鼓励和补贴，比如现在的经济适用房和廉租房；对于“改善性需求”政府也要鼓励，只有这样才能提高居民的居住水平；对于“享受性需求”，政策应该允许，但不鼓励和扶持；对于“奢侈性需求”，政策应该限制，比如可以征收较高的房产税。因为，目前这部分需求过多地占用了社会的优质资源。

 

    只有这样，我认为中国的房地产市场继续高速发展20－30年是不成问题的，并且在此时间段内，仍将是中国经济发展的支柱。有以下几个原因：

 

    首先，城市化是一个不可逆转的过程。事实已经证明，种粮的劳动力越多越不能解决粮食问题。据统计，现在生活在城市的农民工约有1.4亿人，这还只是个开始。有人估计，中国有6000万农村人口种粮就够了，这种估计也许并不太准确，但与此相对应，农村人口转向城市化的巨大需求却是不争的事实。因此，随着城市化的不断发展，潜在的购房者会将不断产生，这也是支持房地产长久发展的根本所在。

 

    其次，人们的观念也在不断改变，有产不再是一种耻辱，我们需要造就更多的有产者。过去几年，通过购房成为“有产者”无疑是大多数人的有效途径。我预计，这种方式还会被越来越多的人选择，现在惟一需要做的就是房价要回归理性，回归到大多数人能承受的范围内。

 

    【反方】

 

    N:基于对地产价格下降最主要的担心有两个方面：一是对金融体系的影响，主要是银行。这在美国已经有了前车之鉴，但目前还没有迹象表明，我国的房地产行业会对金融体系造成类似于美国那样的冲击，但仍须防患于未然。第二个方面是行业本身的萧条带来相关产业的连锁反应。这直接影响到固定资产投资和GDP的增速。 |

 

    政府的政策目标是要保持经济稳定增长。对于“救市说”，我个人不太认同，因为这恰恰会扭曲市场的自我平衡。目前，中国地产市场本身存在很多问题，有些并不是单纯救市可以解决的。也许使用让中国的房地产市场更加“规范”这样的表述会更准确。大家都知道西安前段时间出了政策，但这能解决行业的根本问题吗?所以如果非得说救市，那也得先找出行业的症结在哪里。政府目前还是应该做好保障房的工作，其他的事可以交给市场。

 

    易宪容：央行近日下调“两率”，很多房地产企业都认为这是政府的“救市”措施，甚至有人认为“解放军来了”。但只要有一点金融学常识的人都能够看出央行政策的意图。央行政策的意图实际上是要减缓国际金融市场动荡对国内股市的影响，限制国内长期投资和缓解国内短期投资融资困难。这与解救房地产、提振房地产市场信心是风马牛不相及的。

 

    孟晓苏：现在不需要中央政府去救楼市。房地产企业的资金链还没有紧到这种程度，所以不应人为地制造恐慌。

 

    香港曾出现的楼市巨大波动能给我们带来很多启示。1997年，香港回归之后，因为人们对回归前景比较看好，以及各方炒作，房价暴涨，从而引起了香港社会民众的强烈不满，纷纷要求降低房价。在舆论的影响下，香港特区政府采取了干预措施，扩大供地、增加生产量，造成了香港居民的预期下降和房价下跌。

 

    以1997年回归后的9月为起点，香港房价一路走低，连续6年大幅度下跌了将近70%。起先，香港特区政府希望通过房价下跌改善居民居住条件，提高香港的国际竞争力。但当房价开始跌下来之后，这些愿望全都落空，效果恰恰是负面的。楼市萧条又影响到股市和经济发展，影响到居民资产安全与社会稳定，不仅所有有房的居民受到损失，其中17万家庭成为“负资产家庭”，而且因为经济萧条严重影响了就业，使普通居民家庭收入减少。

 

    何时能恢复消费信心

 

    住房的投资价格不是由市场供求关系来决定，而是市场的预期及信心来决定。如果住房投资者预期房价会上涨及投资的风险低，投资者自然会进入这个市场

 

    如果房地产是居民住房消费的市场，那么，房地产市场的价格将由居民购买住房的支付能力来决定。当房地产市场价格上涨到把绝大多数居民隔离在房地产市场之外时，信心的恢复是不能把这些人吸引入市场的 |

 

    【正方】

 

    N：房地产具有投资品的多种性质，因此，国际标准的行业分类把地产划归为金融行业。投资者可以持有，以获得稳定的租金收益，也可以在房价上涨的过程中获取差价。既然是投资，当然就要考虑预期收益的问题。但房地产更大程度上是大宗消费品，与购买力的自住需求更为相关，而且需要有房地产金融的支持。

 

    目前，很多购房者存在着观望情绪，但这已经不是一个单纯的行业问题了。作为一个周期性行业，地产行业与宏观经济周期紧密相关。在目前的情况下，观望是正常的，对于民众的信心问题,普遍的降价预期会对市场造成很大的压力。但如果这种信心单指“炒房客”的信心，那是不需要重振的，炒房客炒着炒着就把市场秩序炒乱了。如果是指普通的自住购房者，其实只要满足降价的预期就可以了，也就是我们一直希望的“房价向理性回归”。另外，我们不需要过度强调刚性需求，刚性需求与有效需求还是有差别的。

 

    【反方】

 

    易宪容：目前的房地产市场根本不是信心的问题。如果是信心问题，说明国内房地产仍然是停留在房地产个人投资购买上。因为住房的投资价格不是由市场供求关系来决定，而是市场的预期及信心来决定。如果住房投资者预期房价会上涨及投资的风险低，投资者自然会进入这个市场。如果投资者对这个市场没有信心，投资者当然不会进入这个市场。

 

    如果房地产是居民住房消费的市场，那么，房地产市场的价格将由居民购买住房的支付能力来决定。当房地产市场价格上涨到80%以上的居民都没有支付能力的时候，当房价钉在天花板，把绝大多数居民隔离在房地产市场之外时，靠信心的恢复是不能把这些人吸引入市场的。

 

    孟晓苏：房地产具有居住功能、投资功能、融资功能、养老功能。投资品和消费品之间是可以互相转换的，在国外，把房产作为投资项目的一项，就是因为它本身和资金之间的关系非常容易转换。

 

    对于房地产市场本身而言，虽然，目前存在因为居民预期下降导致市场购买力暂时不足的情况，但全国总体房价并没有大幅下跌。

 

    我不认为房地产商不可以降价。只是如果降价，应该给老百姓补偿，要考虑老百姓的利益，要有社会责任，不能刚买完就降价。

 

    房地产企业要对购房老百姓承担责任，也要为老百姓多生产低价位的房子，让普通老百姓买得起房。

 

    我一直主张不准高价拍地、不准把利润挤干、不准通过炒作把所有利润都拿到自己手里，同时，我认为卖房要低价位，高品质，或中价位，高品质。我认为，开发企业应当把房屋的涨价空间留给购房居民，而不是要设法通过某种“营销”把潜在的利益挤干，更不要因企业自身举措失当而盲目涨落价格，使居民刚买了房就受到不应受到的财产损失。

 

    现在，我国大多数城市房价平稳，虽然去年房价曾较大幅度增长，但是今年涨幅已恢复平稳，这说明宏观政策在调控房价上已取得了明显成效。我们应按照国务院和中央的要求，避免经济发生大的起落，稳定市场预期，实现房地产业和中国经济的平稳发展。

 

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