银行叫停贷款买地合肥开发商再遇新难题

合肥家园网 www.hfhome.cn 2008-09-11 00:00:00 来源：安徽市场报点击量： 443

就在开发商苦苦等待政策救市时，等来的却是央行与银监会的一纸通知。这份名为《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各家银行严格商业性房地产信贷管理，并禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。

此举被普遍解读为“保银行、舍地产”的《通知》再度使得房地产开发企业的融资门槛提高。

“用人民的钱买人民的土地，然后建房子卖给人民，再让人民买不起房子。”

好戏将难再上演

《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》）强调，要对商业性房地产信贷进行严格管理。《通知》指出，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。这是中国工商银行安徽省分行营业部理财师左曼铃在接受记者采访时对《通知》的解释。

左曼铃从理财专业角度分析认为，到去年底为止，全国房地产市场一直处于高速发展状态，价格节节攀升，相对于市民收入水平来说，房价增幅明显高于人们收入的增幅，这种现象长期以往就有可能影响房地产市场后续的健康；另一方面，去年经过几次利率调高，购房者负担明显加重，对于企业来说，如果销售出现滞缓，资金不能迅速回笼，会造成资金链断裂，一旦资金产生问题，就会引发一系列问题，包括影响银行的信贷资产质量，影响整个国家经济的平稳。

“我们认为国家出台这个政策的目的，是希望通过商业银行来贯彻落实宏观调控的政策，加强对房地产信贷的管理，提高风险防控能力，最终达到规范市场的目的。”左曼铃如是说。

“开发商用人民的钱去买人民的土地，然后建房子卖给人民，再让人民买不起房子，最后用人民的钱来买单。”此句网络语言形象地描绘出了在这个《通知》之前开发商玩“空手道”的融资好戏和买房人的无奈。贷款买地成了业内潜规则！从现在开始，开发商的这场“好戏”将难再上演！

消化存量要比买地重要得多，活命要比幻想现实得多。|

适者才能生存

开发商坐惯了银行的“快车”，贷款买地是业内公开的秘密。拿地需要钱，开发建设需要钱，可现在银行的钱不好借了，一下子，生存的压力凸显眼前，“过日子”的钱从哪来呢？有业内人士认为，消化存量要比买地重要得多，活命要比幻想现实得多。

尊地地产策划总监马海龙认为，《通知》的出台，第一是提高了房地产开发企业的入市门槛，对企业自有资金有了一个硬性规定；第二，开发企业的投资将会更加慎重；第三，楼市将会进入一个产品竞争时代；第四，目前合肥房地产的格局将会被打破，一些有实力的、集团性的，特别是外地地产大鳄登陆合肥的数量会增加，有开发实力、产品打造能力强的开发商将会占据合肥市场上的大半片天，而实力相对较弱的开发企业将会从市场上退出。

就目前的合肥楼市状况，马海龙认为是健康的。据马海龙介绍，从投资和自住比例看，目前合肥楼市里的投资客户不足10%；从房屋出租的收益看，年前到现在房租的价格在不断上升，房租的上升是对房价支撑的一个关键性因素，说明住房的需求在增大。

“《通知》的出台执行，对房地产业的影响应该较大。《通知》首先就限制了开发商不允许用银行的钱去拿地，第二是限制了开发商流动资金。”两者相比，马海龙认为，拿地不会影响太严重，单个拿不了地，可采用联合拿地的形式合作开发。而流动资金限制了，必然会给开发商快速销售一个压力。在银行资金源拧紧的情况下，开发企业必须要加快销售，快速做到资金回笼，让销售业绩充实流动资金。这种压力存在会让开发商在价格提升和一些营销策略上更多的去改变，房价可能会平稳，涨幅不会太大。“因为大家都会有资金的需求。”马海龙娓娓道来。

《通知》的出台，实际上是促进了房地产开发企业的整合。在目前的政策环境和市场环境下，中小开发商的生存空间将会越来越小。对房地产行业来说也是一次整合，或者说对市场是一种“换血”，强者更强。从拿地开始，到开发、到销售，开发商必须事先有一个统筹规划，对自己的资金水平要有一个预期。对开发商来说，后期的销售情况是否良好，直接决定资金回笼情况。客观上，对企业来说如何去做好销售，提高房屋的质量，提高对购房者的吸引力决定了后续开发是否能顺利进行。左曼铃告诉记者说。

从2007年开始，国家出台了很多政策，但政策执行没有很好的衔接，更主要的是没有很好的执行。

执行到位与否是关键

安徽省社科院房地产研究中心主任孔令刚在接受记者采访时，多次提出政策的“执行力度”问题。孔令刚就《通知》限制用银行资金拿地这个规定向记者介绍说，节约用地是国家一直在倡导的，但具体实行过程中，远远有差距。国家各个部门包括国土部门、建设部门，现在更多的对商业用地粗放的开发比较多，更大的问题是很多开发企业实际上利用银行的贷款拿土地，囤积土地。从2007年开始国家出台了很多政策，但政策执行没有很好的衔接，更主要的是没有很好的执行。比如今年沿海的一个一线城市，四家商业银行都严重的违规，这四家银行都是国有大型商业银行，银监会只是出台了一个通知，也就不了了之了，这本身就造成了一个非常恶劣的示范效应，所以政策的执行是关键。如果没有执行，出台再多政策，还是没有用。

孔令刚认为，如果《通知》执行到位，对资金实力比较强的开发商基本上没什么影响。从长远来讲，对房地产行业是有利的，在促进房地产企业提高资金使用效率，提高土地使用效率的同时，也有利房地产开发企业自身的健康发展。

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