止住上涨步伐

“合肥的房价不会要跌了吧？”8月份以来，在大城市房价一片跌声中，张琼也推迟了她在合肥购买第三套房产的计划。

张琼是安徽省省会合肥市一家民营企业的员工，和丈夫省吃俭用十几年，手上有些钱。她近两年来热衷于投资，中国股市过山车似的大起大落，而楼市却继续向上，她的身份也从股民转换为房地产投资客。

去年，她果断地买下了位于合肥市西北一环内的一套房子，这让她很是得意。

当时的情形是，随着之前进入合肥的诸如华润置地、绿地集团等房地产企业的楼盘陆续上市，加上全国楼市一片红的背景下，合肥房市也不例外地活跃起来。

张琼通过朋友帮忙，以每平方米2900元的价格买下了那套房子。钥匙拿到以后，房价就开始见日上涨。到2008年春节前，这套房子的价格上涨到4500元每平方米，涨幅达到了55%，也就是说，这套127平方米的房子一年就增值了20万元，而张琼的工资一个月才1000多元。

数据显示，近两年，合肥市新建商品住宅销售价格上升期是从去年5月份到今年的1月份，上涨幅度为21.8%，尤其是到2007年10月份，合肥房市迎来了前所未有的井喷期，当月创下了合肥市单月销售面积的历史最好纪录，达到了130万平方米，楼市均价也从年初的每平米3000多一路飙涨到4100，涨幅达到30%。

第一次房产投资让张琼尝到了甜头。她将股市的钱撤了出来。今年5月份，她又筹集了8万多元，在合肥西北二环外，以2500元的价格购买了一套80平方米的房子，这套房子的均价在随后的两三个月内涨到了3000元。由于手头自有资金的不足，她甚至鼓动一些还没有投资计划的朋友与亲戚参与进来，由她来操盘。

但全国的房地产形势已不容乐观。深圳、上海、北京、广州等一线城市的房价涨幅出现明显下跌。张琼对购入第三套房的决定开始犹豫，一方面担心合肥这样的二线城市房价会跟随那些大城市起舞，但另一方面从本地政府部门的公开信息看，合肥房市仍处于一派欣欣向荣之中。

合肥市房管局公开数据显示，今年1月份到7月份，合肥商品房平均销售价格达到了每平方米4043.3元，同比增长17.92%。看起来合肥楼市有逆市上扬的迹象，这让张琼兴奋。

但安徽经典市场调研咨询有限公司房产事业部总经理王惠民提供的一份最新调研数据，又否定了逆市上扬的判断。

据王惠民介绍，2008年8月份，合肥市在售新建商品住宅的整体销售价格为4287元/平方米，虽然与去年同期相比增幅达到24.5%，但与上月相比上升幅度仅为0.68%。

在王惠民看来，这不到1%的涨幅，也是近两年来最低的一次。其实也说明了宏观调控政策已经对合肥的楼市产生影响。尽管合肥一时还不会出现直接的下跌，但至少可以认为现在已经止住了上涨的步伐。|

让利促销？降价？

让张琼持币观望的一个重要原因是8月份以来，合肥市一些比较有名的房产开发商开始大幅让利促销。

8月1日，位于合肥市蜀山区的凤凰城君天下打出了每平方米3888元的低价入市牌，在原价基础上每平方米直降1000元，声称要“挑战蜀山区价格底线”。凤凰城君天下楼盘位于西一环和二环之间的黄金(182,3.70,2.08%,吧)地段，交通便利，社区配套比较完善和成熟，曾经是很多人追逐的较好楼盘之一。去年5月份以来，这里的销售价格从未低于4500元。

9月2日，在凤凰城君天下楼盘的售楼部里，记者问起是否还有3888元的房子时，一个售楼小姐说：“半个月前就没了，那些广告牌马上也要撤掉了。”

这位售楼小姐透露，3888的房子推出来以后，购房者蜂拥而入，而实际上这一户型并不多，四五十套而已。不过她承认，价格4888元的户型销售情况明显不如从前。

已做出价格调整的原高档楼盘不止凤凰城一个，也就在一个月前，位于合肥政务文化新区号称“中国第一园林”的三盛·颐景园，开盘均价为4700元/平方米，还打出了“下定客户享受8888元/套的购房优惠，一次性付款97折”的优惠牌，同时还搞了一个现场买房抽奖的活动，优惠幅度一度达到10%，而先前购买颐景园的标价为5200元/平方米。

据合肥一家报社的地产记者介绍，8月份以来，开发商买房给予折扣已经很常见，一些折扣甚至超过5%。

针对大户型住房的“买房送车”也不再新鲜。一些开发商还非常 “人性化”地暗降首付门槛，“两房三房，首付一律5万”——即买房先付5万，等到来年交房的时候，再付5万，这一政策大大吸引积蓄不多的年轻人。

在全国房市或将面临调整转折的时刻，这些被开发商们冠以 “让利促销”的行为，总会让人联想到“降价”，尽管一些开发商并不承认这就是降价。多年从事商业地产经营的安徽安兴杰成房地产开发有限公司董事长金成发认为，原本就不算高的合肥房价，动辄打出了每平方米千元的优惠促销价，不就是为了刺激持币观望者买房，不是降价是什么呢？

金成发说，在当前国家宏观经济调控之下的房市，原材料成本依然保持高位，房价不涨就是跌。

王惠民8月份最新的调研数据显示，8月份合肥房地产销售的成交量为50万平米，比去年同期的108万平方米下降了50%；与7月份60万平方米的销售相比也下降了16%。8月1日-10日，成交套数比去年同期减少1070套,下降39%；面积减少14.3万平方米，下降45%。

王惠民说，在开发商一度非常期待的销售旺季“金九银十”到来之际，合肥还将有三四十个楼盘要投入市场，现在的情形似乎并不太妙。

“开发商现在陷入了恐慌。”合肥市一开发高端楼盘的业内人士承认。|

地价明显回落

安徽安兴杰成房地产开发有限公司董事长金成发说：“2007年以来，合肥市政府土地控制得非常紧，开发商想要拿到一块好一点的地并非易事。”

但进入2008年，就出现了变化。一位较早进入合肥房市的开发商说，2008春节以后，合肥市土地挂拍的流拍率很高。其中最主要的原因有两个：一是在经历了大面积的基础设施建设之后，政府已经拿不出更好的地出来。“要么面积很小，二三十亩地，要么就在一些边边角角的地段，这也抑制了开发商拿地的欲望”，金成发说，还有一个很重要的原因就是开发商资金吃紧，对合肥市场开始表现出信心不足。合肥一位银行人士就明确表示：“现在房产开发贷款控制得尤为紧，从去年开始，已经实行定额制，一般的开发项目已经不能轻易拿到贷款了。”

一些较早进入安徽市场的开发商，不仅在合肥大批拿地，同时还到下面三线城市拍地，由于近期销售状况不太理想，银行贷款也走不通了，资金吃紧是必然的。据说，一些开发商拿到地以后已经无力去进行开发。

王惠民对合肥地价的急剧变化也印象深刻。华润置地2007年4月份在合肥市一环内的合作化路拿地的单价是241万元/亩，到9月份的时候，另一家开发商在一路之隔的位置拿到另一块地，地价已经达到每亩402万元。10月份，这个纪录再次被刷新，在合肥市政务新区，一开发商拿地的地价为每亩430万元。

按照地价和建筑成本计算，一平方米商品房的硬性成本算下来已经达到5000元以上，“这也直接刺激了房价的猛涨。”王惠民说。但这样的高价显然并未能持久，今年8月份的监测数据显示，当月合肥市土地交易量为800多亩，交易均价为每亩120万，“这也是两年来土地交易价的最低点了，不管是不是因为所供应土地品质的问题，这个价格都在提示，宏观调控以后，地价明显下降。”

尽管新房打折，地价回落，二手房销售也不理想，但合肥市蓝海不动产营销公司潜山路北店业务主任姚本军坚持认为最近有“回阳迹象”。

姚本军二手房租售店所在的位置离凤凰城君天下楼盘不远。凤凰城楼盘促销期间，一大批看房者蜂拥而入，也为其门店带来了较大的人流量。8月份以来，这个不足30平方米的门店每天能成交2套房。

这个成交量在合肥的二手房交易中介公司中是相当不错的。今年6月份前后，二手房交易量猛然下跌，合肥的二手房市场进入了前所未有的“困难期”。

姚本军的一位同事承认，从今年6月份开始，合肥二手房中介的交易量与前期相比突然大幅缩水，交易量下降了四成以上，有些本地的二手房中介公司一月的交易量不足3套，这也直接导致了一些实力不强的中介公司关门歇业，中介市场人士直呼遇到“三年来最冷寒流”。

虽然交易量下降明显，但合肥市二手房销售价格却仍呈现坚挺之势。2008年7月，合肥市二手房均价达到每平米4357.7元，首次超过了新建商品房的均价，与6月份相比上升了5个百分点，与去年同期的3336元相比，上涨了30个百分点。

王惠民则认为，二手房市场单价的坚挺，正是由于新房价格的持续上涨，迫使越来越多的购房者把目光转向了二手房市场，但这无疑也将是一种短期现象。

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