见证财富与变迁

一部写字楼变迁史，浓缩着人类历史悠久的办公文化的精粹。

回顾写字楼的发展历程，从最初简单的办公场地，到普通型办公楼、综合型商务写字楼，再到现今甲级、超甲级写字楼，我们发现，写字楼的硬件配套设施在不断提升，功能上也朝着智能化不断迈进。

写字楼的发展是一部由市场需求引发产品细分的进化史。随着市场的迅猛发展，写字楼一步步走向成熟，主要表现为针对目标客户群而进行的产品设计由同质化、混合型，走向更具个性化的道路，并且根据目标群体的不同需求，诞生了一批新型的写字楼物业。高科技的设施配套外，更有人性化的服务和高端的商务配套。

走进那些凝聚着无数商业精英的汗水与结晶、让这个多元的社会大放异彩的写字楼，就等于探寻财富的源头。

合肥写字楼风雨20年

合肥写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼出现，且发展的起点较低。进入90年代后期，合肥写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段：

第一阶段：

时间（年）：80年代～90年代中期

写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦

合肥经济发展情况：发展较为缓慢

分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低、品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，他们在未来将难以避免被淘汰的命运。

此阶段写字楼呈现以下特点：投资方主要是国家相关机关单位；计划经济氛围比较浓，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线。

第二阶段：

时间 （年）：90年代中期～2001年

写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心

合肥经济发展情况：发展较快

分析：该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象。

此阶段的写字楼市场有以下特点：国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为主，出售为辅，主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套相对完善。

此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到成长型企业的青睐。|

第三阶段：

时间（年）：2002年～至今

写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦

合肥经济发展情况：飞速发展分析：以天徽大厦为代表，拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段。

此阶段写字楼存在以下特点：

开发商为主，政府相关单位为辅；出售为主，出租为辅；出现了以市中心为主，其他区域各有分布的格局。

合肥写字楼走入“万象之春”

随着社会进步和城市经济的发展，人们对现代写字楼的商务价值逐渐认同。随着房地产市场和合肥市经济的强劲发展，直接刺激了写字楼物业的发展。特别自2003年以来，合肥写字楼市场渐趋成熟，作为重要商务场所的专业化写字楼大量涌现。

过去，合肥的写字楼开发较为零散，未能形成规模。2003年前后，合肥市涌现了一批写字楼，如天徽大厦、万通大厦等。写字楼的开发开始规模化，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。

2005年是名副其实的房地产“新政年”。中央银行新的房贷政策出台，提高房地产贷款门坎，“新八条”、七部委出台的新政等虽然对房地产市场造成很大的震动，但是新政主要是针对住宅市场，写字楼投资基本不受期房禁止转让、征收营业税等限制。

这对写字楼投资发展是个难得的机遇，原本准备投资住宅的一部分资金，转而流向对写字楼的投资。这是新政后写字楼在开发量、销售量增长的重要因素之一。同时，随着合肥市经济的发展、以及旧城改造力度的加大，市场上对高品质的写字楼需求也逐渐增加。写字楼市场在宏观及政策面的相互影响下，进入了一个快速发展的时代。

“合肥的吸引力越来越大，我现在每天都要接待大批客商，给他们提供办公地点的参考时，最明显的感受就是合肥市写字楼容量不足，尤其是上档次的写字楼极度缺乏！”在“2006安徽财富论坛”上，合肥市一位政府部门人士曾发出这样的感叹。随着合肥入驻企业越来越多，写字楼的前景十分看好，好的写字楼更是供不应求。一位资深业内人士曾表示，按照有关政策，建筑的功能今后将严格划分，住宅小区禁止商用已成趋势，纯写字楼市场由此更具潜力。

07年以来，合肥写字楼市场步入全面细分，以政务区新城国际、长江西路置地投资广场等为代表的高端写字楼不断面世。而以格林硅谷为代表的独栋写字楼也已亮相。除长江路沿线和市府广场中心区板块由于规划定位的导向作用，写字楼物业相对较集中外，其他片区尽管相对零散，但在以高新区为代表的开发区内，高端写字楼群体也呈现出日益庞大的趋势。

由于宁静的产业氛围，较好的配套基础，完善的经济服务，以及独特的孵化环境，开发园区内的写字楼成为众多创业企业、中小企业、高新技术企业一致选择的发展平台和事业起点，很快在合肥形成了一股强劲的势力。

CBD，现代经济的摩天神话

CBD全称是 CentralBusiness鄄District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为 “商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。

一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，集中了大量的金融、商贸以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。有无成熟的CBD往往成了判断一个城市的经济发展、人气指数的重要依据。

在90年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，从2004年开始新推出的写字楼项目中，可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”“CBD中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积的一半以上。这一部分写字楼的供应拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来合肥经济快速发展的表现，优化了合肥的办公环境和投资环境。

以合肥CBD中央广场为例，这里位于合肥市庐阳区长江路沿街，是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商业氛围较浓。其核心组成部分百大CBD购物中心，建筑面积35000平方米，是安徽省最大单体商场。中央广场有着十分优越的地理环境：位于三孝口，北临城市主干道长江中路，东临合肥证券大厦，西壤有“翡翠项链”之称的环城公园。三孝口地区本身具备良好的商业综合素质，红旗百货、汇通商厦、龙图商场都曾驻扎此地，成为三孝口的辉煌，现如今的CBD中央商务区随着更多大公司的进驻和周边写字楼的兴起，一个成熟的CBD商业圈正渐渐走出蓝图。

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