8月份虽然是盛夏，但是宏观经济的不确定性，使得企业的“过冬论”声音此起彼伏。连互联网枭雄马云也大呼这是二战以来最冷的经济冬天，着实引起了工商界的不少共鸣。与此同时，地产行业传来的，也是令人不愉快的消息居多。由于近期楼市的不佳表现及市场信心的缺乏，未来房市的走向，着实耐人寻味。

    笔者一直以为，房地产市场显然已经不再是前几年的一路大牛市，进入的是分化和调整阶段。不过，由于中国幅员辽阔，各地经济发展和城市化进程不一样，研判不同地区的房价不能一概而论，一刀切来看待。

    目前房价回落明显的城市，几乎都集中在一线城市，也就是前几年房价高速增长的地区。而统计数据显示，大量的二三线城市由于房价上涨启动较晚、涨幅有限，现在的房价仍在徘徊，部分还是持续上升。每个地区的房地产基本面，是由当地的城市化进程决定。这也是判断一地房价中长期走势的重要依据。由于二三线城市的地价水平较低，保障性住房建设起步较晚，城市化需求的缺口比一线城市更加明显，因此在多数二三线城市，房价的走势更多地还是由供需两方的长期均衡价格来决定，其长期的趋势还是比较清晰。

    这边有个现成的例子很有说服力。截止8月初，碧桂园2008年已经在全国范围内实现了10个全新项目的成功开盘，在市场上均取得了不俗的业绩。仔细分析碧桂园具体的项目情况，除了沈阳市场三个项目都获得热销以外，今年二季度至今，碧桂园在全国范围内实现多个项目陆续开盘。其中，湖北区域武汉碧桂园、咸宁碧桂园、随州碧桂园在一个月左右的时间内相继发售。碧桂园 "快速开发，快速销售"的运营开发模式已经在全国范围内得以成功复制。

    实事求是来说，在北京上海广州深圳等一线城市，两三年来价格涨幅客观，虽然目前略有回调，但是实际的市场承接力度，显然不能乐观。再加上这些城市，都是地产大鳄林立，为了项目成功出尽法宝，激烈竞争之余，往往是热闹有余，实惠不足。有时候敲锣打鼓大动干戈卖一个楼盘下来，除去成本和财务费用，盈利其实很有限。相比之下，在二三线城市，碧桂园这种级别的开发商，就能充分发挥以前的积累，纵横捭阖，很容易将品牌势能在当地兑现为持续的盈利。

    事实上，碧桂园还有一步棋走得不错，那就是在二线城市投资兴建五星级酒店，这既符合碧桂园在招股说明书上的战略发展模式，又能够更好地获得当地市场的认同。高档酒店有助于提升城市形象，在二、三线城市投资高档酒店符合当地政府招商引资的目标，对于提升酒店旁边的项目品质也大有好处。

    无论如何，房地产市场已经由当年“谁都能赚钱”的时代进入一个急剧动荡的阵痛期。要度过这个寒冬，开发商不仅要“身体好”“基础好”，也要在运营战略上有选择，寻找到最容易获得利润的领域。目前来看，在一线城市偏冷僵持的时候，深耕二三线城市者，往往可能有更好的回报，更大的潜力。

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