房地产市场一片降价之声，其原因很简单：开发商需要钱！而在销售减缓和资金压力的双重作用下，京城开发商下半年将面临更为严峻的市场考验

汶川大地震中，一头肥猪被埋废墟36天后奇迹获救。这头重约300 斤的猪，瘦得只剩100 斤，这头猪被人们冠以“猪坚强”之美名。

7 月6 日，地产大腕们在无锡的论坛上，集体把自己比作“猪坚强”。他们的叹息、祈求、埋怨、警告……都为着同一个目的：政府的“救市”。

正如万通集团董事局主席冯仑所说：“开发商大腕频频将自己比做猪坚强，其中寓意相信大多数人都能读懂。政府在当前房地产市场的变局、困境中扮演怎样的角色，能发挥多大的作用不是一二个调侃、比喻能表达清楚的。但简单的我们还是能明白，开发商在热切期盼政策松动的到来。”

数千亿资金缺口

“发工资的日子已经过了20 天，我们的钱还没发下来。”京城某知名项目一位员工忧心忡忡地说，由于上半年销售惨淡，每个月最多卖1000 万左右。不仅奖金花红没了影子，连薪水也不能保证准时发。“我们老总更惨，光还债就逼得焦头烂额。”

房地产企业缺钱已不是秘密。国泰君安证券研究所近日发布的一份报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100 亿元，相当于行业最高峰的2007 年新增房地产中长期贷款的2 倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201 万元，相当于去年年销售收入的24%。

“做房地产不能太勤奋”，这是今年流传在业内的一句笑话。2007 年，那些“血拼”天价地王、叱咤资本市场的大腕们，2008 年的日子都不好过。 |

2008 年2 月19 日，经过204 轮激烈竞价，北京合生北方地产公司联合体（由北京合生北方地产公司和北京合生绿洲房地产开发有限公司组成）以17.4 亿元竞得通州区永顺镇居住项目用地。以该地块33.4 万平米的建筑面积计算，楼面地价约为5210 元/ 平米。这也是自从“831”土地公开出让以来，通州区域总价最高的“通州地王”。时隔数月，据内部消息透露：合生北方公司正在秘密研讨“退地还是不退”，“ 如果按照这个价格开发住宅项目，必须销售价格达到11000 元/ 平方米才能有利润。而目前，通州的房价约8500 元/ 平方米左右，新入市的一些项目甚至开价更低。”一位分析人士连连摇头道：“今年之内，通州的房价绝对到不了1 万！”

在整个中国北方区域，合生地产今年前5 个月的销售额是30 个亿，除了大连的合生· 江山帝景之外，位于北京的合生· 华府、合生· 六合府以及合生· 秦皇岛项目都未启动，“而这些都是预备在今年上半年启动的项目”，一位业内人士分析其原因无非有两条：一是资金压力，二是大势不好。

“龙头”万科也遭遇着同样的尴尬：2007 年10 月拿下的西大望地块，底价为 74910 万元，万科胜出时的价格是170000 万元，楼面地价达到1.2 万元，粗略推算，此项目应该会卖到20000 元/ 平方米。从目前来看，这个区域很难接受这样的价格。华润置地2007 年则在大兴、门头沟出手拿地，仅门头沟的楼面地价就达5000 元/ 平方米。如何定价，令人大伤脑筋。

政府会救市吗？

在市场与资金的双重压力下，开发商一个“本能”的姿态就是向政府哭诉——政府该救市吗？会救市吗？各方声音不一。

然而，6 月底，北京建委和建设部召开的两次会议却似乎让人嗅到了某些迹象。

6 月25 日，北京市建委召开了一个“别开生面”的会议。

据了解，会议由北京建委副主任苗乐如主持，而市场上打折幅度较大的开发商被点名参加，其中包 括中海地产、万科集团、富力集团、珠江集团和沿海集团美利山项目等。在发给开发商的参会函件中，明确要求开发商对“销售真实情况、大幅打折原因”等问题进行汇报。 |

无独有偶，住房和城乡建设部几乎在同时也召集主要房地产开发企业，就目前房地产行业状况及开发商资金状况等问题举行了相关会议。“下半年是否会有进一步政策出台——无论是放松还是继续紧缩，可能都会和这个会议有关”，不少人认为这是一场关键时刻的关键会议。但是也有不少人笑谈，不去参加这次会议也能猜测到内容，无外乎是开发商向政府哭穷抱怨融资困难，而政府也不会明确表态。

许多人认为，这两次会议正传递出政府有意“救市”的暧昧信号。“从本次会议传达出来的信息是，北京政府主管部门对开发商出现的局面有些担心，尤其是面对开发商们的频繁打折销售，主管部门担心市场会出现变数，他们希望房价合理且稳定，而不是此起彼伏的打折。”对这两次会议，业内多有这样的看法。

不同于业内对“圣意”的这种揣测，召集此次会议的主管部门并不认为这是一场重要会议。一位接近建设部的人士称：“召集这次会议的原因仅仅是因为政府对目前市场不了解，想摸摸情况”。他对这种会议的评价甚至是“参不参加都可以，政府目前绝不会正面探讨开发商融资的问题，所以不要对这种会议报有幻想”。

据记者了解，此次会议的结论正是“目前的确出现了行业性的资金紧张，但尚未达到发生危机的程度”。两次被业内认为颇为重要的会议，似乎并未得出新的结论。

“百日剧变”尚未出现

3 月22 日，潘石屹抛出“房地产百日剧变论”，还真把人们吓了一跳。如今，100 天已经过去了，房地产不能说“没变”，但似乎又称不上“剧变”。明折暗降、退房转地都有，但想象中“一批批房地产公司倒闭破产”的戏剧化场景始终没有见到。

业内有这么一个段子：3 月，开发商和营销总监都着急，因为市场一片萧条，谁也看不到底在哪儿；4 月，开发商还在急，营销总监已经不急了，因为急也没有用，整个市场大环境就是如此；到了6 月，开发商也不急了，“因为融到资了”。 |

在国内流动性严重过剩的背景下，尽管银根紧缩、控制信贷等措施使得资金链本来就薄弱的开发商们更加紧绷，但是经过近半年“消化政策”，部分开发商已经找到了新的办法。

转卖项目便是其中之一。近期，首开集团正拟将旗下某一高端公寓项目转让给香港一家企业，而那家企业的投资者正是著名的美林基金。“此项目位于北京CBD 中心区，位置极好，转让价格据说达到30个亿。首开集团用这种方式，有效地缓解了资金上的压力。”一位业内人士说。

当然，对于多数开发商来说，快速销售、回笼资金是最现实的做法。这也就是大批项目纷纷打折的原因。据不完全数据显示，除别墅项目外，住宅项目有近80% 的项目在打折销售。尤其从5月以来，打折幅度加大，多数楼盘以特价房、团购或者直接降价方式进行销售，幅度在9折左右。甚至个别项目实际成交价接近8 折。清河新城5月底曾推出一次性付款8 折的优惠；位于望京的方恒国际中心，将14800 元/ 平方米的均价下降了2500 元/ 平方米；6月10日起，远洋一方推出85折的特价房??一位与建设部关系密切的人士则告诉记者：去年全国房价疯狂上涨，很多项目跟风涨价，没有实际因素支撑这些项目价格，价格回落属于正常的市场行为，不必大惊小怪。

“其实，以他们的成本来说，即使打折，利润率也是很高的。”某业内人士说。所以，开发商们纵使“减了点肥”，但恐怕还到不了生死关头。

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