后奥运的楼市，会不会“向下拐”？

近日，记者走访了多位房地产业内人士，他们的观点惊人地相似：房价的涨跌与奥运会并不是绝对的因果关系，虽然当前房地产已进入高位调整期，但是北京房价大幅下降的可能性不大。

“奥运只是个体育事件”

“房价的涨与跌，归根到底还是经济规律在起作用。”8月6日，亿城集团董事总裁鄂俊宇在接受本报记者采访时提出了自己的观点。

“某些奥运主办城市在赛事过后经济大幅滑波的情况，将不会在北京出现。”国际物业顾问莱坊(Knight Frank)(以下简称莱坊国际)研究部主管黄杰雄明确表示，莱坊国际的理由则在于，北京地区的经济及人口正快速增长，北京为赛事而建筑的设施如酒店、体育场馆和奥运村等，相信将在赛事过后会长期被内部需求吸纳。

而对于经济支撑，凯德置地环渤海区域总经理毛大庆的观点也与莱坊国际的研究结果相似。

“为了筹备奥运，一两千亿用于了城市基础设施、市政配套等辅助设施，这个规模是始无前例的，这种投入对于城市发展潜力的带动不是奥运几天就释放完毕了，真正的释放还在后头。”毛大庆同时呼吁，整个奥运对北京市的城市形象、城市竞争力以及国际化认知程度都是一次重大提升，“这里面不仅仅有物质价值，我们还应看到它巨大的无形资产，包括很多精神价值，这将使整个中国城市化过程向更高的精神层面发展。”

“北京市政府在奥运闭幕后仍会继续大力投资多项基建设施，以延续经济增长的动力。”北京莱坊国际执行董事锺黎华说。

毛大庆强调，对奥运后中国宏观经济的走势充满信心，奥运会带给北京所有的因素都是良性的、正面的和长远的。华迅商业地产俱乐部秘书长郭杰甚至指出，奥运的长期效应可能在未来几十年、上百年都会存在。

经济继续强劲增长构成了后奥运北京房地产市场发展的基础和背景。因此，21世纪不动产高级分析师孟奇认为，奥运不会是楼市拐点的标志。也就是说，奥运既不可能是楼市回暖的标志，也不可能是房价大跌的标志。奥运只是个体育事件，而不是经济事件，更不是房地产的事件。从这个意义上说，后奥运地产，仅仅是个概念而已，甚至是个伪概念。|

半年内房价降幅不会过10％

奥运后宏观经济企稳的乐观预期，或许会减少后奥运楼市的悲观情绪。

近半年时间以来，全国房屋成交极度低迷。北京也出现了部分开发商在资金压力下降价抛售楼盘的情况。人们开始怀疑，在被视为楼市“助推器”的奥运会结束后，北京楼价会不会加速下滑？

“多项因素支持北京楼价不会大幅调整。”黄杰雄说，近年地价、工资、融资成本以及建筑物料的价格皆大幅上升，开发商的利润率己大减，降价只会令将来的供应进一步减少。

黄杰雄认为，北京楼价下调的幅度不会很大，“未来半年平均楼价下调的幅度不会超过10％。”

北京盘古氏投资公司副总经理刘宝增则指出，奥运之后，北京房价会保持平稳。“局部会不会有调整？那些偏远、质量差、密度非常高的房子也许真的会有拐点，而性价比高、位置较好、质量较好的项目还会保持保值、增值的态势。”

住宅短租市场、酒店业与奥运的关联程度相对较大，奥运之后其走势又将如何？

锺黎华认为，住宅租赁市场方面，过去一年北京豪宅和服务式公寓的租金上升约10％和25％。当外籍的访客在奥运闭幕后离开北京，这些腾出的公寓住宅将被重回市场，租金亦会恢复去年年底的水平。

酒店业方面，锺黎华表示，北京四星和五星级酒店的入住率在2004年至2007年一直保持在约70％的水平。“预计在奥运后，酒店入住率仍会处于一个较低的水平，但由于本地需求强劲，四星和五星酒店的入住率只需要约两年时间，便能回升至约70％的水平。”

鄂俊宇则认为，长远来说，奥运的基建和市政设施改善，以及国际化认知度提高将会令北京吸纳更多外来人口，并支撑当地物业价格。

据了解，在2007年底，北京的外来人口占全市常住人口的25％，达420万，较2002年底多133万。仅2007年，北京的新增外来人口更超过36万，创多年来的新高。

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