中国房地产估价师与房地产经纪人学会 赵庆祥

    改革开放以后，随着城镇住房制度和土地使用制度改革的不断推进，我国房地产市场快速发展，房地产经纪服务应市场需求而生。2007年年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化。房地产市场的这些状况，对“以交易量为生”的房地产经纪行业来简直就是一场灾难，房地产经纪行业正面临着近十年来最严峻的一次考验。

    与从政府脱钩转制出来的房地产估价行业不同，房地产经纪行业一开始就是彻底市场化的行业。可以说，房地产经纪行业与房地产市场同命相连，房地产市场兴，则房地产经纪行业兴；房地产市场衰，则房地产经纪行业衰。房地产市场低迷之后，房屋交易量下降，与交易当事人的需求相比，房地产经纪服务相对过剩，房地产经纪机构间的竞争加剧。在优胜劣汰市场法则的作用下，房地产经纪行业开始自行调整，这有利于房地产经纪行业进一步规范和成熟。

    首先，市场竞争有利于房地产经纪人员队伍的优化和整体素质的提升，改善房地产经纪人员的职业形象。国外的房地产经纪人员是一个受过专门教育和训练，具有专业技术资格，受人尊敬，收入较高，职业形象较好、社会影响力较大的专业服务群体；而我国的房地产经纪从业人员则是一个数量众多，成分庞杂，整体素质不高，专业能力不强，职业形象较差、社会地位较低的群体。政府和社会对房地产经纪服务重要性和专业性的认识不足，是造成我国房地产经纪人员现状的主观原因，客观原因则是房地产交易量连续数年的快速增长，为大量低素质的房地产经纪从业者提供了生存的土壤。

    房地产交易量下降将导致经纪业务竞争加剧，不称职、不合格房地产经纪人员会因争取不到业务，被迫离开房地产经纪行业。另外，随着国家房地产经纪人员职业资格制度推行力度的不断加大，持证执业的刚性要求也会使一大批没有房地产经纪人员职业资格（包括房地产经纪人执业资格或房地产经纪人协理资格）的人员离开。房地产经纪人员的优胜劣汰，是房地产经纪队伍自行优化的过程。经过这次市场竞争的洗礼之后，房地产经纪人员的职业素质和职业形象将进一步得到提升。

    其次，市场竞争有利于房地产经纪机构不断创新业务模式和管理方式，加速房地产经纪机构的兼并、整合。房地产市场的不景气，直接导致经纪机构经营管理成本的上升，这使以“疯狂开店”、“人海战术”为特点的业务拓展模式不再适应市场形势。房地产经纪行业竞争水平的升级，催生了“网络经纪人”、“独立经纪人”、“合同制经纪人”、“网上店铺”等创新模式。

    另外，在行业内房源客源信息暂时无法实现共享的情况下，机构内部占有房源客源的数量直接影响交易效率。大型品牌经纪机构规模大，诚信度高，代理的房屋成交速度快，占有的市场资源就多；“夫妻店”式小机构恰恰相反，特别是在市场形势不好的时候，难以获得经纪业务，只能关门歇业或者被兼并。大型品牌机构的逆势发展，能加速行业整合，有利于形成由正规品牌经纪机构主导的行业垄断竞争格局。

    第三，市场竞争有利于深化房地产经纪服务，规范房地产经纪执业行为。房地产交易量下降，居间、代理业务减少，房地产经纪机构被迫开拓新业务。例如，以从事存量房经纪业务为主的机构可以横向扩展，增加新建商品房经纪业务；纵向深化，增加房屋查验服务、装饰装修服务、家政服务、投资理财服务等。市场竞争有利于房地产经纪服务市场细分，提高服务质量。

    另外，房价的下调和交易量的萎缩，客观上能减少不规范的经纪行为。房价上升时，经纪机构为了牟取暴利，会通过隐瞒真实交易价格等不正当手段“吃差价”，或者直接参与房屋买卖，“低进高出”，炒高房屋价格。房价下降、交易量下滑时，利空预期减少了出现“差价”的可能性，变现难度增大也加大了炒房的风险。所以，在市场形势不好时，屡禁不止的经纪机构“吃差价”、“炒房”、“包租”、“转租”等行为会自动消失。

    提高房地产市场效率，加速房地产的有效流转是房地产经纪的基本作用。在当前房地产交易量下降，房地产市场供求整体趋向均衡，并呈现出由卖方市场向买方市场转化的态势下，房地产经纪行业将在市场波动中走向成熟，同时，也会为促进房地产市场的持续健康发展，防止大起大落发挥应有的作用。

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