2006年7月24日，经国务院同意，建设部、商务部、国家发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，自此，这个编号为171号的文件在随后的两年中声名大噪，从那一天起，地产“限外令”就几乎成一个惯用的监管标签。

两年后，限外令较之以前丰富了许多。但这两年是条款和政策逐步丰富和完善的时期，同时也是监管与热钱、民意与利益博弈的两年。业内均认为，相对比限外令的接二连三出台，似乎热钱流入更为汹涌。

“171号文”的先锋令

早在“171号文”出台一周前，《上海证券报》就已经提前获悉了文件的部分内情，并将之发表出来，建设部随即否认了这个消息。在那篇报道中，仲量联行中国区董事陈立民感慨，“游戏规则已经改变，一个外资投资中国楼市的新时代即将到来。”他言辞中性，并未明言这个新时代到底是怎样的一个时代。

这则旨在限制海外机构和人士购买多套房产的限外禁令的限制对象正是大多数外资服务机构在中国开展的地产业务。

在此之前，外资地产代理这份工作利润丰厚、形象体面。流动性不断积聚的全球资金随时渴望寻找下一个新兴的投资场所，上海、北京这样的大城市成为他们眼中的投资猎物——以上海楼市为例，房价超出预期上涨，使很多上海人一月之内便轻易进入了中产阶层，本地的媒体充斥着关于房价各种各样夸张的描述。

与此同时，海外的媒体继续鼓吹中国作为一个新兴投资体的地位，以及在人民币升值的历史机遇下淘金中国的前景。

当时，一份欧洲报纸用go buy in shanghai(买在上海)来形容上海地产的诱惑力；而另一份报纸则用了更具煽动力的名词作标题——Modern Shanghai：China's City of Perpetual Sunrise(现代上海：中国的日不落城市)。

正是在房价轮番上涨、丝毫未见停歇的语境下，外资频频在内地购入房产、商业的财经新闻，不再是一个令人舒服的消息了。人们开始从心底厌恶和排斥这些看不见的野蛮资金。大家都怀着不同的目的开始要求对外资炒楼的“恶劣行为”加以制止。

但是，从来没有一套足够权威的数据来描述在限外令施行前到底有多少热钱流入到中国大城市的别墅、高档公寓、写字楼与商铺中去，因为有太多的数据版本了，从社科院、民间商业机构、外管局到独立学者的测算结果，人们莫衷一是。 |

外部媒体的报道也加剧了对热钱的困惑，既然是热钱，怎么能轻易追踪出它的踪迹呢？这个难题一直到现在都经常会在报纸版面、博客空间里引起争吵。

很明显这种热情吓坏了很多中国人，其中也包括深感热钱肆虐之苦的经济管理部门官员。终于，171号文件的出台消弭了人们的疑惑和忧虑。对于这个被民意、数据和国外经验所佐证的文件，业界在经过短暂的喧嚣后开始静下心来等待各地的细则。不久，北京、上海甚至深圳都打出旗号，紧急出台限制细则。

“限外”成为一种政策标签

“171号文”之后，建设部、商务部、发改委、外管局甚至税务总局，几乎每一个国家部委都不同程度地祭起“限外”的大旗，“限外”成为一种惯用的政策标签。

在“171号文”之后一个多月，国家外汇管理局和建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对外资结汇进行资质与流程上把控，在上海同策房产总裁孙益功看来，方便了金融系统对外资购房行为的监管和统计。

进入2007年后，限外政策继续升级。仅仅在这一年，就有四个重要的相关文件出台。3月22日，商务部发布关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见，严格限制外商投资房地产。

5月，商务部下发了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，即50号文。文件规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批；未来所有由地方部门审批的外资地产公司必须上报商务部备案。

半年后，商务部再次下发《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》。在文件里，政府反思了此前监管问题上的漏洞，提出了一系列“不予批准”的细化规定。同月，商务部联合发改委公布了2007年版的《外商投资产业指导目录》。

进入2008年，虽然在6月份商务部下放外资投资备案权给地方部门，一度给予外界松绑限外令的无限想象，但是，这一猜测终被证伪。随后7月，在首份限外令两周年之际，发改委下发《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》，要求各级部门严格执行外商投资项目核准制。 |

两年来，有些政策是针对地产行业的，有的政策则是针对经济全局的外资流入。但是，没有一个权威的部门来评估两年来限外的效果。任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)这位“限外令”的强烈反对者在接受本报记者独家采访时透露，在6月份商务部下放备案权给地方前，有400个与外资有关的合作公司设立，虽然与同期相比，这个数字已有下降。

两年来，各个利益主体也表现出不同的态度。冯仑表示，进入地产的外资属于“明星资金”，数额不大，但是被外界放大了。持这一观点的还有刘晓光、任志强，后者更是指责监管部门在外资流入地产行业上“杯弓蛇影”。地方政府也表现出暧昧的态度，用新汉业机构汉全咨询董事长赵云飞(赵云飞博客,赵云飞新闻,赵云飞说吧)的原话，即是“任何地方政府都要优先考虑发展经济。政府不得不依赖土地出让收入作为经济发展的主要支柱。而根据WTO原则，房地产行业并不是属于特殊行业，没有理由限制外资”。

但在大多数学者眼里，认为上述言论是“刻意忽视外资”的姿态。专栏评论家叶檀撰文指出，外资正在中国房地产市场坐收渔利，外资占领中国房地产市场耸人听闻吗?现在觉得是，再过几年，就成现实了。

在民意与利益的博弈中，限外令两周年之际的争吵，与两年前并无二致。

责编：合肥家园网