商品房空置面积增长

    国家统计局对外公布的6月份“国房景气指数”显示，截止到6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2%。其中，空置商品住宅6425万平方米，下降2.1%；空置办公楼810万平方米，增长6.8%；空置商业营业用房3934万平方米，增长3.4%。

    亚豪机构副总经理王英男分析认为，空置房面积的增加是由于多种原因造成的，如户型设计不合理、价格与区位不匹配或项目定价超出了目标购房客户的购买力等。2008年以来，全国空置房面积的增加正是建立在供求关系逆转的背景下形成的。

    王英男解释说，2007年楼市销售火暴、房价快速攀升，项目定价已完全脱离了成本加利润的原则，而是对比周边其他项目的价格而定，利润率的增加令开发商出现惜售心态，囤积房源，高点抛售，去年空置房产生的原因多在于此。而随着2007年4季度以来，购房人的消费能力渐渐无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致的购房需求缓慢下降，成为了空置房形成的主因，空置房增加的成因发生了显著变化。

    北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟认为投资炒房行为也是造成商品房空置面积增加的一个重要原因。她说，自从1998年住宅商品化以来，全国楼市取得了飞速的发展，而与此同时，楼市渐渐成了获取高额回报的经济市场，成为投资、储备财富的一大工具，渐渐产生了一批以房屋为牟利工具的人群——炒房客，在商品房初期发展的这十年间，诸多城市的“炒房运动”愈演愈烈，投机客、开发商为此乐此不疲，城市的住房利用率急剧降低，一人户下占有多套房产资源的情况屡见不鲜。

    常淑娟也指出，空置房的大面积出现，给楼市的健康发展带来了一系列的影响，正是因为投机行为的大幅增加，导致很多城市住宅市场的供需比例出现失衡，从而成为导致房价上涨的重要原因之一。

    专家说征税时机不成熟

    针对空置房过剩可能带来房价虚涨等问题，有人士建议针对空置商品房征税，对此，接受记者采访的专家认为，目前针对空置房征税时机并不成熟。

    社会科学院金融所研究员尹中立告诉记者，在欧美，总体上是基于打击对房地产的囤积和提高土地资源的利用效率才采取空置房征税。他说：“空置房征税的意义是为了提高土地使用效率，是住房制度的一个组成部分，体现出的是住房公平的需要。”|

    尹中立指出，空置房征税的实际操作存在一定难度，征收空置税的前提是建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，规范标准和查询体系，而目前这些配套的体系我们还没有建立。此外，税率多少如何界定才较为合适也是一个问题。他强调说：“目前在我国实行空置房征税时机还不太成熟。”他认为目前我国市场还存在遗产税、物业税等更重要的问题有待解决。

    北京大学房地产研究所所长陈国强说，当前对空置房的理解并不完全一致，无论是在界定或是在具体操作层面上都会遇到很多问题。同时，在未来开征物业税的时候可能会将空置房征税问题加以考虑。

    业内之人支招空置房治理

    对于具体如何治理空置商品房，接受记者采访的业内人士也给出了具体建议。

    王英男认为，在我国房地产市场尚未全面市场化的背景下，治理空置房宜疏不宜堵。对于空置时间较长的房屋，如空置2至3年以上，可以肯定，已经不存在开发商囤房惜售的因素，那么如何加快推向市场，来解决部分还未得到满足的居民住房需求，提高使用效率成为解决问题的关键。

    他建议政府相关部门与持有空置房的开发商协商，以较低的价格打包收购，经过改造后销售或出租给保障性群体，一方面相比新建住房加快了供应效率，且可挖掘的供应潜力相对较大，能够即时增加保障性住房的供给；另一方面，开发商的资金沉淀问题也能得到有效的解决。

    北京“链家地产”副总经理金育松认为，一方面，控制空置房的增量面积，是解决空置房增长过快问题的根本。他说，政府应该有效合理地实现商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量或投资过多，出现供过于求现象，变成将来的空置房。

    另一方面，除了控制空置房的增量面积外，快速消化现有空置房，将其基数减少到最小化，也是有效地解决空置房增长过快的一个重要环节。

    对于如何消化现有空置房，金育松认为可以从三方面入手，首先，建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配；其次，实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售两全”等新的销售模式，让空置房在空置期依然产生价值；再次，通过一些政策措施刺激空置房的消化。

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