在楼市拐点阴云笼罩下，不论新房市场还是旧房市场全出现了大幅度下跌，让许多短线投资房产的投资客变为长线投资。而进入6月份以来由销售转为租赁的比率环比上涨了10%。同时值得注意的是，在投资二手房人群中，有70%的人选择95-120平方米的中高档大户型。

    二手房投资比例高达20% 67%投资客买房用来出租

    自2007年年底开始，房地产市场“拐点论”盛行，商品房市场量缩价跌已经成为事实，而二手房市场今年5月份以来价量滞涨现象也日益明显。因此，很多人判断，在目前房产市场房价基本到顶、需求观望浓厚的情况，会进一步加剧房产市场投资需求的萎缩。特别是进入6月份以来，房地产投资市场“由售转租”的情况更加明显。

    据链家地产统计数据分析，当前北京市二手房市场中，房产投资比例占到20%左右；其中，用来出租的消费者比例占到67%，占比相比去年同期提高7%左右，成交量则上涨24.7%。

    同样值得注意的是，以投资为目的的房产消费者中，有7成以上会选择90-120平方米的中高档房产。据链家地产估算，当前以投资为目的而成交的二手房，平均面积达到了95平方米以上，相比去年同期平均成交面积上涨了1成以上，平均成交价格达到10137元/平方米，环比上涨3%左右。

    因此，链家地产市场研发中心认为，之所以房产投资会逐渐向中高档转移，主要由于一方面中高档房产抗跌能力较强，房贷政策一再紧缩后中高档的支付能力相对受到影响较小，另一方面是90/70政策执行后，大中户型变得稀缺，出租投资收益上涨较快。

    二手房兴起出租潮由售转租环比上涨1成

    奥运年上半年房产市场受政策调整、预期分化的影响，二手房买卖的成交周期拉长，导致业主由售转租的情况增加。据链家地产统计资料显示，6月份上半月业主选择“由售转租”的情况环比上涨了1成左右，其中以建筑年代较早的老小区和投资类房产聚集的两类区域为主。老小区典型区域有团结湖、劲松，投资类集中的典型区域有通州、朝青等。

    据链家地产统计资料显示，团结湖、劲松等老小区房产由售转租的房产环比分别上涨了12.3%、14.2%，涨幅均在1成以上。对于这部分业主而言，首先，房产建筑年代较早且大部分户型较小，难以满足当下主流的结婚、升级置业的购房需求，不能迅速成交；其次，房产多处在交通便利、商圈成熟的区域周边，租赁需求比较充沛，租金稳定上涨；第三，进入2008年以来，房产买卖周期拉长，对于普通工薪阶层而言，与其房产空置，不如出租获取稳定而可观的租金收益。因此，6月份上半月老小区内由售转租情况变得更加普遍。

    与团结湖、劲松等老房区域不同，朝青、通州等地二手房结构以建筑年代在2000年以后的次新房为主，并且属于比较典型的投资房产聚集区域。据链家地产统计资料显示，6月份上半月这两大区域次新房投资业主选择由售转租方式的情况环比上涨分别为10.3l%、9.8%。链家地产市场研发中心认为，对于投资类型的业主而言，目前的市场压力一方面来自于房价涨幅的趋缓、购房者预期分化所导致预期收益难以兑现；另一方面是由于多次加息而累积的成本增加，尤其是上半年购房者更加理性，成交周期拉长，促使部分业主选择通过出租来缓解投资的压力，同时等待市场的回暖。

    充沛、稳定的租赁需求以及可观的租金收益也是导致业主选择由售转租的重要原因。尤其进入6月份以后，应届毕业生即将离校，派生出的大量租赁需求有望掀起新的一阵租赁高峰。这个时间将房由售转租确实不失一种明智的选择。此外，今年买卖与租赁市场的联动作用表现得非常明显，对于业主而言，最重要的是把握好两者之间的关系，争取利益的最大化。

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