央行上海总部近日印发《上海市信贷投向指引》。在“红色”信贷投向限制和禁止类中，强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款。

    面对主管部门此次出手，有市场人士分析认为，近期已经有部分外资蠢蠢欲动，陆续在上海、北京等地的房地产市场悄然出手，意图抄底。

    外资出手上海楼市

    从2007年10月起，全国楼市普遍陷入低迷之中，但在一片低迷市道中，依然有资金坚定的持续买入，在近期，出手的资金呈现逐渐活跃迹象。

    今年4月，英国私人家族集团高富诺集团在上海宣布了中国投资计划。公司相关负责人表示，公司计划在未来5年内，在亚洲的资产规模提升至50亿美元，其中50%将投资于中国。

    在此之前，高富诺已收购了位于上海古北的维也纳广场及新天地附近的翠湖天地御苑6、7号楼。其中，翠湖天地御苑将于5月份推向市场，只租不售。

    此外，高富诺还是香港上市公司泛海集团的股东之一，拥有泛海集团15%的股权，高富诺在香港开发的高端住宅项目Westminster Terrace，合作伙伴正是泛海集团。

    在这种市道下，出手的并非只有“高富诺”一家。韩国的部分资金也动作频频，韩国基金未来资产近日斥资11亿元人民币收购了位于上海人民广场的华旭国际广场。公开资料显示，该建筑总面积29145平方米，其中1至4层为裙楼商业用房，5至20层为甲级写字楼，写字楼标准层面积约1250平方米。随后，“未来资产”还收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元。来自美国的凯雷近期也收购了服务式公寓项目济南路8号，总价19.9亿元。

    北京屡现巨资身影

    与上海楼市相同，在当前的北京楼市，也频现大笔的楼市成交案例。

    5月底，SOHO中国已经斥资55亿元成功收购北京东二环的凯恒中心。SOHO中国方面称，其已经与北京凯恒房地产有限公司达成协议，将购入北京凯恒房地产有限公司的全部权益，这次交易的总价格为55亿元，其中包括22亿元的股权买入价，以及涉及凯恒公司与第三方之间的33亿元债务。据悉，北京凯恒房地产有限公司是1995年在北京注册的中外合作企业，公司由北京住总集团有限责任公司(占股20%)、珠海经济特区宝丰物业有限公司(占股40%)和澳门国恒企业发展有限公司(占股40%)三家组成。

    近期，嘉德置地的子公司凯德(天津)以900万元人民币收购北京Rising Harmony房地产发展有限公司的90%股权。随着这次的收购，Rising Harmony成为嘉德置地的间接子公司。Rising Harmony在北京东北的昌平区拥有一块住宅地段的发展权，其主要业务为房地产发展、销售以及地产管理，目前的注册资本为1000万元人民币，截至10月底为止的净有形资产值是负140万元人民币。

    市场人士多表示，部分资金在此时节出手，表明这些资金认为现在楼市价格已经具有一定的投资价值。|

    二手投资

    中高端二手住宅吸引投资客

    尽管在2007年年底开始，南方部分城市出现“拐点”，在北京楼市也曾一度出现罕见的“倒春寒”现象，但二手品质优秀的高端住宅市场却出现了旺盛的需求态势。据记者调查显示，从北京二手高端市场整体情况来看，中高端住宅市场一直以良好的物业和居住品质吸引了众多人士置业和投资。

    中高端投资稳定上涨

    据“我爱我家”的数据统计显示，截止到5月底，仅北京二手高端住宅市场的租赁价格较之年前涨幅达5%左右，二手买卖价格在国家宏观调控下也呈现出稳定的增长势头。据“链家地产”统计数据分析，以投资为目的的房产消费者中，有七成以上会选择90-120平方米的中高档房产；据估算，当前以投资为目的而成交的二手房，平均面积达到了95平方米以上，相比去年同期平均成交面积上涨了一成以上；平均成交价格达到10137元/平方米，环比上涨3%左右。

    以北京的望京商圈、五道口区域、燕莎商圈和CBD区域为例，这些区域一直是外籍人士的“聚焦地”，如望京的南湖东园、望京新城；燕莎商圈的世芳豪庭、亮马名居、远洋新干线、凤凰城、太阳星城；CBD商圈的通用时代、乐成国际公寓、东方瑞景等项目，由于它们都位于北京的各大知名商圈地带，无论是轨道交通、物业配套设施还是居住环境等方面，都是吸引客户的重要原因。

    我爱我家副总胡景晖认为，随着人民币“破7”的出现，北京奥运的临近，以及受美国次贷危机的影响，众多投资人士需要找到一个利于快速升值的有效方式，而房地产的投资则是他们最先选择的目标。随着股票市场的持续下跌，很多投资客已经把投资方向转移到房地产，而人民币的持续升值，外资客户更多地关注投资中国房地产市场已经成为不争的事实，其中对二手高端住宅市场的关注最为抢眼。

    购房出租投资量同比上涨24.7%

    据“链家地产”统计数据分析，当前北京市二手房市场中，房产投资比例占到20%左右；其中，用来出租的消费者比例占到67%，占比相比去年同期提高7%左右，成交量则大幅上涨24.7%。

    “链家地产”副总金育松认为，在当前二手房市场整体成交量未现明显上涨的情况下，以出租为目的的房产投资者积极入市主要有两方面原因。首先，民宅租金大幅上涨促投资意愿增高：据“链家地产”统计数据分析，当前全市普通住宅平均租金为2173元/月，相比去年同期上涨21%左右。租金的大幅上涨促使很多消费者买房出租的投资意愿日趋活跃；其次，近期房产短期倒买倒卖的投资收益走低，促使一部分短线投资者改变策略，转向以出租为目的长线投资。当前二手房成交均价相比2008年年初上涨幅度仅为2%左右，房价上涨缓慢，尤其是相比前几年同期的涨幅几乎缩水10倍，这让一部分靠倒买倒卖为主的短线投资者不得不转变策略，改为以出租为目的的长线投资。

    稀缺地段受追逐

    根据21世纪不动产北京区域市场部监测数据显示，5月以来，北京市二手房成交量虽然较4月同期出现了小幅增长，但与去年同期成交量相比仍有所下降，虽然有部分自住需求开始释放，但观望氛围仍未完全打破。与此同时，有对楼市走势更为敏感的投资者开始进入房地产市场，尤其是对于高档商务区及周边稀缺的自身品质较高的特色项目，更吸引投资者追逐。 |

     21世纪不动产北京安信瑞德加盟店财富中心店经理介绍，目前位于CBD核心区的财富中心公寓项目的平均成交价格为30000元/平方米左右，上月门店推出的一套面积为160平方米、单价为28000元/平方米的公寓，先后两个自住客户都犹豫不定，而第三个以投资为主的客户看房后便果断地支付了订金，并最终成功签约，可见6%左右的价格调整已经让投资者看到了投资机会和利润空间。

    此外，作为朝阳公园周边高档项目代表棕榈泉，该项目的业主中投资者较多，在目前市场趋势不明的情况下，这些投资客并未选择降价尽早逃离市场，而是采取了防御措施，转入租赁市场准备长期持有物业。据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店朝阳公园店业务人员反映，5月前三周棕榈泉项目出租房源挂牌量环比4月同期上涨了近10%，且多数出租房源的业主是投资者。

    投资客看好后市

    业内人士认为，投资者对北京房地产市场发展趋势仍然长期看好，一旦出现投资机会便会及时入市。由于这些投资者有着一定的房地产投资经验，因此对市场的判断有一定的前瞻性，较一般购房者也更为理性。

    21世纪不动产北京区域市场部经理齐凡表示，目前有资金认为楼市调整已到一定阶段，认为抄底的机会正在出现，并开始着手入市。而且目前北京住宅出租年静态回报率稳定在5%-8%之间，并且从近期政策调控方向来看管理层对于继续加息持比较谨慎的态度，因此房产投资收益与存款收益相比依然会具有一定的优势。投资者也正是看到了房地产市场投资回报率高、稳定性强的特点，选择在当前市场议价空间较大，优质物业选择较多的环境下及时进行投资。从历次房价涨跌的过程中可以看出，投资需求经常出现在房价上升的初期，随着房价涨幅的增加，投资需求的比例也在逐渐放大。再经过去年底至今年初一段时期的调整之后，北京楼市中的投资需求本已降至冰点，但近期投资需求的回流显示出楼市的信心开始有所恢复，当然市场的回暖还有赖于自住需求的认同。

    专家观点

    现在抄底为时过早

    北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦在接受采访时表示，限制外资投资房地产领域的信贷投放是这几年来一直延续的政策。外资进入房地产市场以后导致房地产市场需求量增加，价格上涨，对房地产市场影响较大，因此自2006年开始国家就对外资贷款设定了一些门槛。由于经济增长速度过快，政府要降低投资规模，使增长速度放缓，减少流动性过剩，这与近日准备金率再次提高是同一系统内的政策。至于现在重申限制外资投资房地产领域的信贷投放，有可能是因为在实际执行过程中仍然存在违规操作，因此强调在执行中把握力度，进行监控。

    他认为，从整个宏观经济来看，投资规模减少，流动性剩余资金减少，经济增长速度开始回调，整个经济处于萎缩状态，房地产市场也不例外；随着两限房、经济适用房等保障性住房比例的提高，房地产价格也会下降；二套房贷、贷款利率等限制投资政策的逐步落实也在一定程度上降低了购买力。在这种情况下，推动房价上涨的动力已经开始减弱。“从未来市场的变化来看，整个房地产交易处于萎缩状态，未来房地产价格也处于下跌态势。”

    他还表示，由于前期房价上涨速度过快，现在深圳部分城市房价的下降只是一种恢复性的下降，“这只是房地产价值回归启动的开始”。他认为，未来房价仍将下跌，现在抄底为时过早。

    中国社会科学院金融研究所研究员易宪容也认为，国内房地产市场将发生根本性转变，广州深圳的房价已经对大势有所体现，虽然北京市场目前还不明显，但将“全部回归理性”，“到大多数人有购买力的程度”。至于何时体现理性回归“只是时间问题”，一年两年三年都有可能，只不过“开发商越扛到最后越扛不过。”

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